Як війна вплинула на купівлю та оренду квартир у Запоріжжі: інтерв’ю з рієлторкою Олександрою Хохловою

Після початку повномасштабної війни Запоріжжя стало прихистком для тисяч внутрішньо переміщених осіб і місцем служби для військових. Це суттєво вплинуло на ринок нерухомості: попит на оренду різко зріс, тоді як купівля житла скоротилася.

З часом ситуація почала змінюватися. Державні програми підтримки стимулюють інтерес до купівлі житла, однак квартир для оренди бракує, а ціни продовжують зростати.

Про те, як сьогодні працює ринок нерухомості в Запоріжжі, «Першому Запорізькому» розповіла рієлторка Олександра Хохлова. 

Стан ринку нерухомості в Запоріжжі

– Як би ви охарактеризували сферу купівлі та продажу житла зараз?

– Ситуація на ринку дещо змінилася ще із зими. Основний фактор – активізація державних програм підтримки. Люди отримали фінансування за сертифікатами – компенсація від держави за зруйноване житло, а також очікують на запуск ваучерів для ВПО – підтримка для учасників бойових дій та людей з інвалідністю внаслідок війни, які вимушено залишили свої домівки, приблизно на 2 мільйони гривень. Хоча кошти ще не всі надійшли, покупці вже активно шукають житло, що пожвавило ринок і спричинило певне зростання цін, особливо на приватні будинки.

Водночас сегмент купівлі за готівку залишається слабким: у людей обмежені фінансові можливості, і вони не готові платити за поточними цінами. Додатково впливає і валютний фактор – через коливання курсу купівельна спроможність поступово знижується. Навіть попри те, що сертифікати можна використати протягом кількох років.

– Чи змінився попит і пропозиція після початку повномасштабного вторгнення? Як саме?

– Після початку повномасштабної війни ринок продажу різко просів, навіть зараз ціни залишаються нижчими, ніж були до 2022 року.

Натомість оренда стала значно активнішою через збільшення кількості внутрішньо переміщених осіб і військових, які приїжджають у місто. Якщо раніше люди могли спокійно обирати житло, переглядаючи кілька варіантів, то зараз хороші пропозиції зникають майже одразу після появи. Зростання попиту також вплинуло на ціни: вони піднялися, адже більшість орендарів змушені винаймати житло за власні кошти. При цьому не всі можуть дозволити собі переїзд у дорожчі міста, тому обирають Запоріжжя.

– Як часто з’являються нові пропозиції на ринку? 

– Ринок продажу зараз досить насичений: нові об’єкти з’являються регулярно і вибір є. Водночас у сегменті оренди спостерігається дефіцит. Більшість квартир уже здані, а частина власників взагалі не здає житло, оскільки планує продаж і не хоче ускладнювати процес через орендарів.

– Як війна впливає на ціни? Чи є залежність від подій на фронті?

– Залежність дуже відчутна. Під час загострення ситуації на ринку з’являється більше пропозицій, і продавці готові знижувати ціни, щоб швидше укласти угоду.

Коли ситуація тимчасово стабілізується, настрої змінюються: власники вже менш охоче торгуються або навіть відкладають продаж у надії на покращення умов. Проте, якщо очікування не виправдовуються, житло знову повертається на ринок, часто вже за нижчою ціною.

– Які райони міста зараз найбільш популярні для купівлі та оренди житла?

– Найбільший попит зосереджений на правому березі, зокрема в Бородинському та Хортицькому районах.

Якщо раніше Хортицький сприймався як менш привабливий, то зараз його частіше обирають через відчуття більшої безпеки. Відповідно, саме тут сформувалися одні з найвищих цін як на купівлю, так і на оренду.

Продаж житла у Запоріжжі: що обирають, скільки коштує і як швидко продається

– Які типи житла зараз найбільш затребувані?

– Найбільший попит спостерігається на приватні будинки, особливо серед внутрішньо переміщених осіб, які раніше жили у приватному секторі. Проблема полягає у пропозиції: на ринку або дуже прості будинки, або дорогі варіанти, середнього сегмента майже немає.

Серед квартир найбільш популярні дво- та трикімнатні, оскільки переїжджають сім’ями.

– Чи є активність людей, які купують житло для подальшого перепродажу?

– Такі покупці є. Здебільшого це інвестори, які працюють із дешевими об’єктами без ремонту або у «радянському» стані. Вони орієнтуються на швидку здачу в оренду або очікують підвищення ціни після стабілізації ситуації.

– Що відбувається в сегменті купівлі за готівку?

– За готівку купують переважно бюджетні об’єкти. Це інвестори або люди, що бажають вкласти невеликі суми – 10-20 тисяч доларів. Вони шукають термінові продажі, коли власник готовий швидко знизити ціну.

Великі вкладення від 30 до 70 тисяч доларів – зараз менш популярні через ризики заморозити кошти на невизначений термін і через податок 10%, якщо нерухомість у власності менше трьох років.

– Яка зараз середня вартість квартир?

– Однокімнатні квартири можна знайти від 10-12 тисяч доларів у віддалених районах. На правому березі ціни вищі – близько 17-18 тисяч. Двокімнатні коштують 22-25 тисяч, а трикімнатні від 30 тисяч доларів.

– Наскільки швидко зараз продаються квартири?

– У середньому продаж займає близько двох місяців, якщо ціна відповідає ринковій. Рієлтори орієнтуються на реальні угоди, а не на оголошення. Квартири, виставлені за завищеною ціною, можуть довго залишатися на ринку, а знижені  продаються за один-два дні, особливо у термінових випадках.

– Чи змінилася поведінка продавців? Чи стали вони готові до торгу?

– Ринок зараз більше на боці покупця. Продавці, які не йдуть на компроміс, продають довше. Багато власників стали лояльнішими: готові до торгу, різних пропозицій та гнучких умов.

Часто застосовується відстрочка платежу, коли покупцеві бракує частини суми – договір передбачає доплату протягом кількох місяців. Власники йдуть на такі умови через зміни на ринку, викликані війною.

– Які зараз існують ризики при купівлі житла?

– Невизначеність. Якщо будинок постраждає від обстрілу, держава компенсує або відбудує його через програму «єВідновлення». Наприклад, стару сталінку на Незалежної України, 80 відновили, і ціни там зросли вдвічі.

Однак компенсація цільова: купівля можлива лише в Україні, і протягом п’яти років житло не можна продавати чи дарувати. Це фактично прив’язує власника до майна: у разі необхідності швидко виїхати продати його не вийде.

– Які поради для тих, хто планує продавати квартиру?

– По-перше, потрібно проаналізувати ринок і вийти з адекватною ринковою ціною. Краще проконсультуватися з кількома рієлторами, тому що продавцям часто здається, що рієлтор занижує вартість. Хоча це не так – рієлтор теж зацікавлений продати дорожче, адже працює за відсоток.

По-друге, бажано, щоб квартира була вільна – без орендарів. Це впливає на візуальне сприйняття: покупець заходить і хоче уявити себе в цьому просторі. А коли там живуть люди – речі, одяг, посуд, запахи – це відштовхує. Порожня квартира, підготовлена до продажу, краще сприймається.

По-третє, потрібно, щоб доступ до квартири був постійний, ідеально, коли ключі є у рієлтора. Також не варто працювати з кількома спеціалістами одночасно – один рієлтор ефективніше просуває об’єкт і надає регулярні звіти.

– Які поради для тих, хто планує купити житло?

– Перевірка документів – ключова. Особливо якщо власник перебуває за кордоном і продає через довіреність. Важливо з’ясувати, хто зареєстрований у квартирі і перевірити наявність зайвих прописаних осіб.

Слід також перевіряти комунальні борги детально: старі показники лічильників можуть призвести до несподіваних нарахувань. Зверніть увагу на газове обладнання: самовільна заміна може призвести до штрафів від 4 тисяч гривень.

Оренда житла у Запоріжжі: на ринку – дефіцит і зростання цін

– Як зараз виглядає ринок оренди житла і наскільки легко знайти квартиру?

– Знайти квартиру зараз дуже складно. Люди, які приходять дивитися варіанти, часто кажуть: «Що у вас відбувається?». Особливо ті, хто приїхав із Києва чи Одеси. Ціни максимально виросли, а якість житла часто не відповідає вартості. Квартира за 7-10 тисяч гривень може бути без пральної машини, без бойлера, у старому стані і її все одно швидко здають.

– Де зараз найдешевші варіанти оренди?

– У Шевченківському та Космосмічному районах. Але навіть там ціни вже 7–10 тисяч гривень. Багато ВПО орендують житло, не знаючи міста і обираючи те, що доступне. На Бородинському дво- та трикімнатні квартири можуть коштувати до 20 тисяч гривень.

– Чи змінилася тривалість договорів оренди через війну?

– Раніше укладали на рік-два, тепер максимум пів року, зазвичай 2-3 місяці. Люди часто переїжджають через зміну обставин або щоб знайти більш зручний район. Багато орендарів живуть за принципом: «Поки тихо – залишаємося, при обстрілах – виїжджаємо».

– Які проблеми найчастіше виникають у власників квартир при оренді?

– Основний ризик для власників – раптовий виїзд орендаря. Якщо власник перебуває за кордоном і не контролює стан квартири, орендарі можуть залишити житло занедбаним.

– Які є ризики для орендарів?

– Для орендарів небезпека в тому, що власник може продати квартиру або повернутися сам, змушуючи швидко звільнити житло. Певної гарантії проживання на весь термін договору немає.

– Наскільки реально зараз орендувати квартиру з домашніми тваринами?

– Оренда з домашніми тваринами стала складнішою. Багато власників відмовляють, особливо якщо тварина середнього розміру. Маленькі собаки інколи дозволяють, але варіантів обмежена кількість. Водночас все залежить від відповідальності мешканців: є сім’ї, які доглядають за квартирою і з тваринами, а є орендарі без дітей і тварин, після яких житло потребує ремонту.

– Чому, на вашу думку, так різко зросли ціни на оренду?

– Ціни зросли через підвищений попит. Це насамперед комерційна історія: більшість власників орієнтуються на прибуток, рідко враховуючи, що серед орендарів – ВПО чи військові, яким доводиться платити зі своїх коштів.

Рієлтори теж почали більше заробляти на цьому: якщо раніше стандартом було 50% комісії, то зараз 70-75% – це вже не рідкість. Спочатку одне агентство підняло, це виглядало дивно, але потім інші підхопили.

– Які квартири зараз здаються найшвидше? 

– Найшвидше орендують мебльовані квартири, де можна одразу ж жити. Навіть «радянський» ремонт або простий косметичний стан не є перешкодою, якщо є базові речі: бойлер, пральна машина, холодильник.

Порожні квартири також орендують, особливо ті, хто приїжджає з сіл або небезпечних територій і привозить речі з собою. Загалом більшість намагається зберегти свої домівки, забираючи речі до останнього моменту, а потім виїжджають майже без нічого.

– Які поради ви можете дати тим, хто планує знімати житло?

– На ціни люди вплинути не можуть, тому варто звертати увагу на документи. Особливо, якщо орендують без рієлтора – це ризиковано.

Бувають випадки, коли квартира має двох власників і один здає її без відома іншого. Або власник повертається і відкриває квартиру своїм ключем, а там орендарі. Також бувають випадки, коли сусіди або знайомі, які мають ключі, здають квартиру без дозволу власника.

Тому обов’язково потрібно перевіряти право власності, документи, що підтверджують особу орендодавця, укладати договір із паспортними даними обох сторін.

Чого чекати від ринку нерухомості найближчим часом

– Яким ви бачите ринок нерухомості в Запоріжжі найближчі пів року?

– Протягом наступних шести місяців продажі житла залишатимуться активними. Це пов’язано з державними сертифікатами та ваучерами для ВПО. Люди вже отримали ці кошти, але фінансування ще не надійшло: його очікують у квітні-травні, гроші доведеться використати.

Поки діють державні програми, падіння цін не прогнозується. Як показала практика з іпотекою та пільговими програмами, такі ініціативи стимулюють попит і підтримують ринок.

Що стосується оренди, ситуація залишиться напруженою. Попит буде високим через переселення людей та приїзд військових. Різкого зниження цін очікувати не варто. Ціни на оренду продовжать зростати до певного рівня, після чого стабілізуються. ВПО не будуть платити 30 тисяч гривень у Запоріжжі, якщо за ті ж гроші можна знімати житло в більш безпечних містах заходу України або у великих містах з кращою інфраструктурою.

Крім ринку саморегуляції, очікується державне втручання. Вже готуються законопроєкти щодо роботи рієлторів, оренди та фінансового моніторингу, аби орендодавці сплачували податки, а ринок виходив із тіні.

Текст – Анастасія Заводюк

---

Читайте також:

• Місто під вогнем, громада – у релокації: як сьогодні живе Оріхів на Запоріжжі (ІНТЕРВ’Ю)
• Степногірськ під ворожими ударами: як громада тримається під час війни та готується до відновлення (ІНТЕРВ’Ю)

Oтримуйте нoвини швидше з дoпoмoгoю нaшoгo Telegram-кaнaлa: https://t.me/onenews_zp

Підписуйтесь нa «Перший Зaпoрізький» в Instagram!