Сколько стоит квартира в оккупации: обзор рынка жилья в Мелитополе, Бердянске и Энергодаре

13.08.2025

1 499

На российских платформах по продаже недвижимости и в телеграм-каналах появляются десятки объявлений о продаже квартир на временно оккупированных территориях Запорожской области. В предложениях встречаются как старые «хрущевки» на окраинах, так и просторные пятикомнатные квартиры в центре с современным ремонтом. Стоимость жилья существенно колеблется в зависимости от города, расположения, технического состояния, а также наличия мебели и бытовой техники.

Характерная особенность большинства объявлений – акцент на «полном пакете документов», оформленных в соответствии с требованиями российского законодательства.

«Первый Запорожский» проанализировал ситуацию на рынке недвижимости в Мелитополе, Бердянске и Энергодаре, чтобы определить среднюю стоимость квартир и ключевые факторы, которые влияют на ценообразование.

Мелитополь: лидер по количеству предложений и ценам

По состоянию на начало августа 2025 года в Мелитополе на одном из ведущих российских сайтов по продаже недвижимости доступны 52 квартиры. Больше всего предложений приходится на двухкомнатные квартиры – 18 объявлений. Трехкомнатных насчитывается 16, однокомнатных – 12. Большие квартиры встречаются значительно реже: на рынке только пять четырехкомнатных и одна пятикомнатная квартира.

Средние цены:

1-комнатные – 3,8 млн рублей (примерно 47 500 долларов);
2-комнатные – 5,5 млн рублей (68 750 долларов);
3-комнатные – 6,7 млн рублей (83 750 долларов);
4-комнатные – 7,1 млн рублей (88 750 долларов);
5-комнатная – 25 млн рублей (313 800 долларов).

Средняя стоимость квадратного метра – около 110 тыс. рублей (примерно 1 375 долларов), но колеблется в зависимости от типа жилья:

1-комнатные – 108 400 рублей/м² (примерно 1 350 долларов/м²);
2-комнатные – 110 900 рублей/м² (самые дорогие в массовом сегменте – 1 380 долларов/м²);
3-комнатные – 107 100 рублей/м² (1 340 долларов/м²);
4-комнатные – 92 400 рублей/м² (самая низкая; 1 155 долларов/м²);
5-комнатная – 159 200 рублей/м² (самая высокая; 1 990 долларов/м²).

Объявления о продаже квартир в Мелитополе.

Локация существенно влияет на цену. Самое дорогое жилье – в центре и прилегающих районах: на проспектах 50-летия Победы, Богдана Хмельницкого, улицах Петра Дорошенко (Горького) и Героев Украины (Кирова).

Самое дорогое жилье, выставленное на продажу в Мелитополе – пятикомнатная квартира премиум-класса площадью 157 м². Она расположена на улице Петра Дорошенко (бывшая Горького) и стоит 25 млн рублей, что эквивалентно примерно 313 800 долларов.

Особый случай – улица Казарцева, где цены колеблются от 5,3 до 10,9 млн рублей из-за разного качества жилья: от без ремонта до полностью обновленных с современной техникой.

Дизайнерский ремонт повышает цену на 30-50%. В среднем сегменте самые распространенные варианты – с евроремонтом и базовой техникой. Стоимость также зависит от этажа: самые дешевые – на верхних этажах девятиэтажек, более дорогие – на средних этажах пятиэтажек. Цену увеличивает наличие бытовой техники – холодильника, стиральной машины, бойлера и т.д.

Продажи в основном происходят напрямую: из 52 объявлений 36 поданы владельцами. Агентские продажи почти монополизированы – 11 из 16 объявлений принадлежат компании «ТПП Эксперт», другие агентства имеют лишь единичные предложения.

В сельской местности предложений почти нет. Во всем Мелитопольском районе найдено лишь одно – двухкомнатная квартира в селе Трудовое за 1,5 млн рублей. Жилье площадью 46,9 м² имеет отдельный вход, четыре сотки земли и базовые удобства.

Бердянск: самый большой разброс цен и активность агентств

В захваченном Бердянске больше всего предложений на рынке жилья приходится на трехкомнатные квартиры – 10 из 27 объявлений. Двухкомнатных – 9, однокомнатных – 6, четырехкомнатных – всего 2.

Средние цены:

1-комнатные – 3 млн рублей (примерно 37 500 долларов);
2-комнатные – 4,1 млн рублей (примерно 51 250 долларов);
3-комнатные – 6,5 млн рублей (примерно 81 250 долларов);
4-комнатные – 7 млн рублей (примерно 87 500 долларов).

Самый большой разрыв в цене – среди трехкомнатных квартир: от 4,6 млн за базовый вариант до 12,5 млн рублей за жилье с хорошим ремонтом и современной техникой.

Средняя стоимость квадратного метра – около 92 875 рублей (примерно 1 161 долларов), но она зависит от типа квартиры:

1-комнатные – 99 800 рублей/м² (примерно 1 248 долларов/м²);
2-комнатные – 85 900 рублей/м² (примерно 1 074 долларов/м²);
3-комнатные – 99 400 рублей/м² (примерно 1 243 долларов/м²);
4-комнатные – 86 400 рублей/м² (примерно 1 080 долларов/м²).

Объявления о продаже квартир в Бердянске.

Более дорогое жилье сосредоточено в престижных районах – вблизи центра, пляжей, транспортных узлов и инфраструктуры. Лидером является трехкомнатная квартира на Азовском проспекте – 12,5 млн рублей (примерно 156 250 долларов) за 73 м² с современным ремонтом и техникой.

Другие примеры:

3-комнатная на ул. Итальянской – 7,75 млн рублей (примерно 96 875 долларов);
4-комнатная на ул. Морской – 7,5 млн рублей (примерно 93 750 долларов);
4-комнатная на Мелитопольском шоссе – 6,5 млн рублей (примерно 81 250 долларов).

В Бердянске самое дорогое жилье на рынке – четырехкомнатная квартира на улице Итальянской, которую продают за 7,75 млн рублей (около 96 875 долларов).

Самое дешевое жилье (1,4-2,5 млн рублей) расположено на окраинах, в частности на улице Европейской (Кирова). Это в основном старый жилой фонд – «хрущевки» с изношенными коммуникациями.

Стоимость в значительной степени зависит от состояния жилья. Евроремонт добавляет в среднем 1-2 млн рублей. Многие квартиры нуждаются в обновлении – от косметического до капитального. Дополнительную стоимость формирует наличие техники: кондиционеров, бойлеров, стиральных машин.

Цену также повышает тип дома и этажность – преимущество за более новыми или малоэтажными зданиями.

Более половины объявлений (15 из 27) размещены через агентства. В таких случаях цена обычно выше из-за риелторской комиссии. Продажи без посредников в основном касаются бюджетных однокомнатных квартир на окраинах.

Энергодар: ограниченное предложение в городе атомщиков

В оккупированном Энергодаре объявления о продаже квартир размещают преимущественно в телеграмм-каналах. На рынке жилья преобладают двухкомнатные квартиры – 5 из 10 имеющихся объявлений. Трехкомнатных – 3, однокомнатных – 2. Квартир с четырьмя или более комнатами среди предложений нет.

Средние цены:

1-комнатные – 1,95 млн рублей (примерно 24 375 долларов);
2-комнатные – 3,56 млн рублей (примерно 44 500 долларов);
3-комнатные – 5,47 млн рублей (примерно 68 375 долларов).

Самые высокие цены сосредоточены на проспекте Строителей. Здесь выставлена самая дорогая квартира в городе – трехкомнатная за 7 млн рублей. В этом же районе есть и более дешевые варианты – например, однокомнатная за 2 млн.

Однокомнатная квартира на улице Строителей, которую продают за 2 млн рублей.

Заметный разрыв в ценах – на улице Воинов-Интернационалистов. В доме №8 одновременно продают две двухкомнатные квартиры: одна – за 5 млн, другая – за 3,6 млн рублей.

Двухкомнатная квартира на улице Воинов-Интернационалистов, которую продают за более 5 млн рублей.

Более доступное жилье – на улице Энергетиков (трехкомнатная за 3,7 млн), в 5-м микрорайоне (двухкомнатная за 2,7 млн) и на улице Украинской (2,5 млн рублей за аналогичную квартиру).

Ключевым фактором ценообразования является состояние жилья. Квартиры с евроремонтом могут стоить вдвое дороже аналогичных без обновления. Высокую цену также формирует комплектация: встроенные гардеробные, кухонные гарнитуры, дизайнерская мебель, бытовая техника.

Значение имеет и этажность. Наибольшим спросом пользуются квартиры на средних (5-7) этажах девятиэтажных домов – это тоже влияет на конечную цену.

Общие тенденции рынка недвижимости

Мелитополь, который фактически у россиян играет роль «областного центра» захваченной части Запорожской области, сейчас лидирует по количеству объявлений о продаже квартир и многообразием жилья. Зато в городе-спутнике Запорожской АЭС – Энергодаре – наименьшее предложение: всего несколько вариантов, что может свидетельствовать о более низком спросе или нестабильной ситуации с безопасностью.

Цены в Мелитополе стабильно выше, чем в Бердянске или Энергодаре, что делает его самым дорогим среди трех городов.

Модели продажи также отличаются: в Мелитополе преобладают прямые сделки с владельцами, а в Бердянске активнее действуют агентства, что увеличивает общую стоимость из-за комиссий. Именно курортный Бердянск демонстрирует наибольший разброс цен, обусловленный разным качеством жилья: цена существенно зависит от состояния ремонта, наличия техники, расположения – в частности, близости к морю или инфраструктуры.

Общая тенденция для всех трех городов – акцент в дорогих объявлениях на «полный пакет документов», оформленных по российскому законодательству, включая регистрацию в Росреестре – государственной базе прав на недвижимое имущество. Это подается как преимущество и повышает стоимость объекта.

Большинство квартир продают в том виде, в котором их оставили предыдущие владельцы – с мебелью и бытовой техникой. Часть продавцов прямо указывает, что стремится как можно быстрее избавиться от жилья из-за планов выезда из города.

Разница в цене на одинаковое жилье между городами может достигать двух миллионов рублей, а средняя стоимость квадратного метра в Мелитополе – на 20% выше. Ключевые факторы, влияющие на цену: состояние ремонта, этаж, локация, комплектация и правовой статус по российским нормам.

Текст – Александр Носок

Читайте также:

Получайте новости быстрее с помощью нашего Telegram-канала: https://t.me/onenews_zp

Подписывайтесь на «Первый Запорожский» в Instagram!