Скільки коштує квартира в окупації: огляд ринку житла в Мелітополі, Бердянську та Енергодарі
На російських платформах з продажу нерухомості та в телеграм-каналах з’являються десятки оголошень про продаж квартир на тимчасово окупованих територіях Запорізької області. У пропозиціях трапляються як старі «хрущовки» на околицях, так і просторі п’ятикімнатні квартири в центрі з сучасним ремонтом. Вартість житла суттєво коливається залежно від міста, розташування, технічного стану, а також наявності меблів і побутової техніки.
Характерна особливість більшості оголошень – акцент на «повному пакеті документів», оформлених відповідно до вимог російського законодавства.
«Перший Запорізький» проаналізував ситуацію на ринку нерухомості в Мелітополі, Бердянську та Енергодарі, щоб визначити середню вартість квартир і ключові чинники, які впливають на ціноутворення.
Мелітополь: лідер за кількістю пропозицій та цінами
Станом на початок серпня 2025 року в Мелітополі на одному з провідних російських сайтів з продажу нерухомості доступні 52 квартири. Найбільше пропозицій припадає на двокімнатні квартири – 18 оголошень. Трикімнатних налічується 16, однокімнатних – 12. Великі квартири трапляються значно рідше: на ринку лише п’ять чотирикімнатних та одна п’ятикімнатна квартира.
Середні ціни:
- 1-кімнатні – 3,8 млн рублів (приблизно 47 500 доларів);
- 2-кімнатні – 5,5 млн рублів (68 750 доларів);
- 3-кімнатні – 6,7 млн рублів (83 750 доларів);
- 4-кімнатні – 7,1 млн рублів (88 750 доларів);
- 5-кімнатна – 25 млн рублів (313 800 доларів).
Середня вартість квадратного метра – близько 110 тис. рублів (приблизно 1 375 доларів), але коливається залежно від типу житла:
- 1-кімнатні – 108 400 рублів/м² (приблизно 1 350 доларів/м²);
- 2-кімнатні – 110 900 рублів/м² (найдорожчі в масовому сегменті – 1 380 доларів/м²);
- 3-кімнатні – 107 100 рублів/м² (1 340 доларів/м²);
- 4-кімнатні – 92 400 рублів/м² (найнижча; 1 155 доларів/м²);
- 5-кімнатна – 159 200 рублів/м² (найвища; 1 990 доларів/м²).
Локація суттєво впливає на ціну. Найдорожче житло – в центрі та прилеглих районах: на проспектах 50-річчя Перемоги, Богдана Хмельницького, вулицях Петра Дорошенка (Горького) та Героїв України (Кірова).
Особливий випадок – вулиця Казарцева, де ціни коливаються від 5,3 до 10,9 млн рублів через різну якість житла: від без ремонту до повністю оновлених з сучасною технікою.
Дизайнерський ремонт підвищує ціну на 30–50%. У середньому сегменті найпоширеніші варіанти – з євроремонтом і базовою технікою. Вартість також залежить від поверху: найдешевші – на верхніх поверхах дев’ятиповерхівок, дорожчі – на середніх поверхах п’ятиповерхівок. Ціну збільшує наявність побутової техніки – холодильника, пральної машини, бойлера тощо.
Продажі здебільшого відбуваються напряму: з 52 оголошень 36 подані власниками. Агентські продажі майже монополізовані – 11 із 16 оголошень належать компанії «ТПП Експерт», інші агентства мають лише поодинокі пропозиції.
У сільській місцевості пропозицій майже немає. У всьому Мелітопольському районі знайдена лише одна – двокімнатна квартира в селі Трудове за 1,5 млн рублів. Житло площею 46,9 м² має окремий вхід, чотири сотки землі та базові зручності.
Бердянськ: найбільший розкид цін і активність агентств
У захопленому Бердянську найбільше пропозицій на ринку житла припадає на трикімнатні квартири – 10 із 27 оголошень. Двокімнатних – 9, однокімнатних – 6, чотирикімнатних – лише 2.
Середні ціни:
- 1-кімнатні – 3 млн рублів (приблизно 37 500 доларів);
- 2-кімнатні – 4,1 млн рублів (приблизно 51 250 доларів);
- 3-кімнатні – 6,5 млн рублів (приблизно 81 250 доларів);
- 4-кімнатні – 7 млн рублів (приблизно 87 500 доларів).
Найбільший розрив у ціні – серед трикімнатних квартир: від 4,6 млн за базовий варіант до 12,5 млн рублів за житло з гарним ремонтом і сучасною технікою.
Середня вартість квадратного метра – близько 92 875 рублів (приблизно 1 161 доларів) , але вона залежить від типу квартири:
- 1-кімнатні – 99 800 рублів/м² (приблизно 1 248 доларів/м²);
- 2-кімнатні – 85 900 рублів/м² (приблизно 1 074 доларів/м²);
- 3-кімнатні – 99 400 рублів/м² (приблизно 1 243 доларів/м²);
- 4-кімнатні – 86 400 рублів/м² (приблизно 1 080 доларів/м²).
Дорожче житло зосереджене в престижних районах – поблизу центру, пляжів, транспортних вузлів та інфраструктури. Лідером є трикімнатна квартира на Азовському проспекті – 12,5 млн рублів (приблизно 156 250 доларів) за 73 м² з сучасним ремонтом і технікою.
Інші приклади:
- 3-кімнатна на вул. Італійській – 7,75 млн рублів (приблизно 96 875 доларів);
- 4-кімнатна на вул. Морській – 7,5 млн рублів (приблизно 93 750 доларів);
- 4-кімнатна на Мелітопольському шосе – 6,5 млн рублів (приблизно 81 250 доларів).
Найдешевше житло (1,4–2,5 млн рублів) розташоване на околицях, зокрема на вулиці Європейській (Кірова). Це здебільшого старий житловий фонд – «хрущовки» зі зношеними комунікаціями.
Вартість значною мірою залежить від стану житла. Євроремонт додає в середньому 1–2 млн рублів. Багато квартир потребують оновлення – від косметичного до капітального. Додаткову вартість формує наявність техніки: кондиціонерів, бойлерів, пральних машин.
Ціну також підвищує тип будинку та поверховість – перевага за новішими або малоповерховими будівлями.
Понад половину оголошень (15 із 27) розміщені через агентства. У таких випадках ціна зазвичай вища через рієлторську комісію. Продажі без посередників здебільшого стосуються бюджетних однокімнатних квартир на околицях.
Енергодар: обмежена пропозиція в місті атомників
В окупованому Енергодарі оголошення про продаж квартир розміщують переважно у телеграм-каналах. На ринку житла переважають двокімнатні квартири – 5 із 10 наявних оголошень. Трикімнатних – 3, однокімнатних – 2. Квартир із чотирма чи більше кімнатами серед пропозицій немає.
Середні ціни:
- 1-кімнатні – 1,95 млн рублів (приблизно 24 375 доларів);
- 2-кімнатні – 3,56 млн рублів (приблизно 44 500 доларів);
- 3-кімнатні – 5,47 млн рублів (приблизно 68 375 доларів).
Найвищі ціни зосереджені на проспекті Будівельників. Тут виставлено найдорожчу квартиру в місті – трикімнатну за 7 млн рублів. У цьому ж районі є й дешевші варіанти – наприклад, однокімнатна за 2 млн.
Помітний розрив у цінах – на вулиці Воїнів-Інтернаціоналістів. У будинку №8 одночасно продають дві двокімнатні квартири: одна – за 5 млн, інша – за 3,6 млн рублів.
Більш доступне житло – на вулиці Енергетиків (трикімнатна за 3,7 млн), у 5-му мікрорайоні (двокімнатна за 2,7 млн) та на вулиці Українській (2,5 млн рублів за аналогічну квартиру).
Ключовим чинником ціноутворення є стан житла. Квартири з євроремонтом можуть коштувати вдвічі дорожче за аналогічні без оновлення. Високу ціну також формує комплектація: вбудовані гардеробні, кухонні гарнітури, дизайнерські меблі, побутова техніка.
Значення має і поверховість. Найбільшим попитом користуються квартири на середніх (5–7) поверхах дев’ятиповерхових будинків – це теж впливає на кінцеву ціну.
Загальні тенденції ринку нерухомості
Мелітополь, який фактично у росіян грає роль «обласного центру» захопленої частини Запорізької області, нині лідирує за кількістю оголошень про продаж квартир і різноманіттям житла. Натомість в місті-супутнику Запорізької АЕС – Енергодарі – найменша пропозиція: лише кілька варіантів, що може свідчити про нижчий попит або нестабільну безпекову ситуацію.
Ціни в Мелітополі стабільно вищі, ніж у Бердянську чи Енергодарі, що робить його найдорожчим серед трьох міст.
Моделі продажу також відрізняються: у Мелітополі переважають прямі угоди з власниками, а в Бердянську активніше діють агентства, що збільшує загальну вартість через комісії. Саме курортний Бердянськ демонструє найбільший розкид цін, зумовлений різною якістю житла: ціна суттєво залежить від стану ремонту, наявності техніки, розташування – зокрема, близькості до моря чи інфраструктури.
Спільна тенденція для всіх трьох міст – акцент у дорожчих оголошеннях на «повний пакет документів», оформлених за російським законодавством, включно з реєстрацією в Росреєстрі – державній базі прав на нерухоме майно. Це подається як перевага й підвищує вартість об’єкта.
Більшість квартир продають у тому вигляді, в якому їх залишили попередні власники – з меблями та побутовою технікою. Частина продавців прямо вказує, що прагне якнайшвидше позбутися житла через плани виїзду з міста.
Різниця в ціні на однакове житло між містами може сягати двох мільйонів рублів, а середня вартість квадратного метра в Мелітополі – на 20% вища. Ключові чинники, що впливають на ціну: стан ремонту, поверх, локація, комплектація та правовий статус за російськими нормами.
Текст – Олександр Носок
Читайте також:
- «Патріотичне виховання» від загарбників: як Росія у літніх таборах промиває мізки дітям з окупованої частини Запорізької області
- Курортний сезон по-російськи: що відбувається на окупованому Азовському узбережжі у Запорізькій області
Oтримуйте нoвини швидше з дoпoмoгoю нaшoгo Telegram-кaнaлa: https://t.me/onenews_zp
Підписуйтесь нa «Перший Зaпoрізький» в Instagram!
0