Четвертий рік триває окупація частини Запорізької області, але ринок нерухомості в Мелітополі, Бердянську та Енергодарі продовжує працювати. Для купівлі житла тут пропонують російську іпотеку, а продавці дедалі частіше наголошують на наявності документів російського зразка та реєстрації майна в Росреєстрі. На ринку представлені як невеликі квартири вартістю від 1,2 мільйона рублів, так і елітне житло ціною понад 30 мільйонів.
«Перший Запорізький» проаналізував оголошення про продаж квартир на тимчасово окупованій території області та розповідає, скільки коштує житло і якою є його середня вартість.
Мелітополь залишається найдорожчим серед окупованих міст
Станом на початок червня 2026 року на одному з провідних російських сайтів нерухомості «Авіто» було розміщено 32 оголошення про продаж квартир на вторинному ринку Мелітополя.
Найбільше серед них – трикімнатних квартир (15 оголошень). Двокімнатних квартир налічується 10, однокімнатних – 7. Пропозицій щодо продажу чотири- та п’ятикімнатного житла на момент аналізу не було.
Водночас на платформі активно рекламували квартири в житловому комплексі «Патріарх», який окупаційна влада зводить у Мелітополі. Продаж житла в ньому стартував у лютому 2026 року та супроводжувався масштабною рекламною кампанією.
Згідно з рекламними матеріалами, ЖК «Патріарх» складатиметься з 21 багатоповерхового будинку загальною площею понад 211 тисяч квадратних метрів. Введення в експлуатацію першої черги заплановане на другий квартал 2027 року.
Однак ці оголошення ми не враховували під час аналізу ринку нерухомості, оскільки вони стосуються продажу квартир у новобудові, яка наразі перебуває на стадії будівництва.
Середня вартість житла на вторинному ринку Мелітополя становить:
- 1-кімнатні – 3,72 млн рублів (близько 37 тис. доларів);
- 2-кімнатні – 5,42 млн рублів (приблизно 54 тис. доларів);
- 3-кімнатні – 6,57 млн рублів (приблизно 66 тис. доларів).
Середня вартість квадратного метра залежно від типу житла:
- 1-кімнатні – 118 400 рублів/м² (близько 1,18 тис. доларів/м²);
- 2-кімнатні – 111 986 рублів/м² (близько 1,12 тис. доларів/м²);
- 3-кімнатні – 100 307 рублів/м² (близько 1 тис. доларів/м²);
Найдорожчі квартири серед проаналізованих оголошень розташовані переважно в центральній частині Мелітополя.
Найдорожчим об’єктом стала трикімнатна квартира на вулиці Казарцева, 19. За житло площею 95,5 квадратного метра власник просить 10,9 мільйона рублів (близько 148 тисяч доларів). Квартира розташована на третьому поверсі дев’ятиповерхівки та має дизайнерський ремонт, окремі кімнати, балкон і лоджію. Вона продається разом із меблями та побутовою технікою. Вартість квадратного метра перевищує 114 тисяч рублів (близько 1,55 тисячі доларів).
Друге місце за вартістю посідає двокімнатна квартира на площі Перемоги, 1. Попри невелику площу – 50,8 квадратного метра – її продають за 9,5 мільйона рублів (близько 129 тисяч доларів). Це найдорожчий об’єкт у вибірці за вартістю квадратного метра – понад 187 тисяч рублів (близько 2,54 тисячі доларів). Квартира розташована на четвертому поверсі чотириповерхового будинку в центрі міста. В оголошенні зазначено, що вона має євроремонт, ізольовані кімнати, балкон і продається разом із меблями та кондиціонером.
Третє місце посідає трикімнатна квартира на проспекті 50-річчя Перемоги, 57 вартістю 9 мільйонів рублів (близько 122 тисяч доларів). Площа житла становить 64 квадратні метри. Серед переваг продавець зазначає мебльовану кухню, кондиціонер і побутову техніку. Вартість квадратного метра перевищує 140 тисяч рублів (близько 1,9 тисячі).
До найдорожчих також належать трикімнатна квартира на вулиці Героїв України, 43 (в окупації – вулиця Кірова) за 7,8 мільйона рублів (близько 106 тисяч доларів) та квартира на вулиці Гетьманська, 125 (в окупації – вулиця Леніна) за 7,7 мільйона рублів (близько 104 тисяч доларів).
Найдешевшою у вибірці стала однокімнатна квартира на проспекті 50-річчя Перемоги, 26. За помешкання площею 33,1 квадратного метра просять 3 мільйони рублів (близько 40,7 тисячі доларів). Квартира має косметичний ремонт і продається з меблями та побутовою технікою. Вартість квадратного метра становить близько 90,6 тисячі рублів (близько 1,23 тисячі доларів).
Найбільше оголошень розміщено на проспекті 50-річчя Перемоги – тут продають вісім квартир, що становить чверть усіх проаналізованих пропозицій.
На ціну житла насамперед впливають розташування та стан квартири. Об’єкти в центрі міста коштують дорожче, як і квартири з євроремонтом або дизайнерським оздобленням. У середньому таке житло продають на 13–15% дорожче. Також на вартість впливають наявність меблів і техніки, планування та поверх. Квартири на першому й останньому поверхах зазвичай коштують дешевше.
Ринок житла в окупованому Мелітополі майже порівну поділений між прямими продажами та угодами через посередників. Із 32 проаналізованих оголошень 17 розмістили власники, ще 15 – агентства нерухомості та рієлтори.
Без посередників найчастіше продають трикімнатні квартири – дві третини таких оголошень опубліковані власниками. Натомість у сегменті двокімнатного житла переважають рієлтори, через яких продається 70% квартир. Серед однокімнатних квартир співвідношення майже однакове.
Найактивніше серед агентств представлене «Центр недвижимости и права Алиган», яке супроводжує майже половину всіх посередницьких продажів у вибірці.
Бердянськ став лідером за кількістю квартир у продажу
На ринку житла окупованого Бердянська представлено 47 оголошень про продаж квартир. Найбільше серед них трикімнатних – 16. Також продають 15 двокімнатних, 12 однокімнатних, три чотирикімнатні та одну п’ятикімнатну квартиру.
Середні ціни:
- 1-кімнатні – 3,31 млн рублів (близько 33 тис. доларів);
- 2-кімнатні – 5,20 млн рублів (близько 52 тис. доларів);
- 3-кімнатні – 6,53 млн рублів (близько 65 тис. доларів);
Чотирикімнатні квартири продають за 3,7 мільйона рублів (близько 50 тисяч доларів), 8,3 мільйона рублів (близько 113 тисяч доларів) та 34 мільйони рублів (близько 462 тисяч доларів). Єдину п’ятикімнатну квартиру виставили на продаж майже за 9 мільйонів рублів (близько 122 тисяч доларів).
Середня вартість квадратного метра:
- 1-кімнатні – 91 тис. рублів/м² (близько 910 доларів/м²);
- 2-кімнатні – 104 тис. рублів/м² (близько 1,04 тис. доларів/м²);
- 3-кімнатні – 100 тис. рублів/м² (близько 1 тис. доларів/м²);
Більшість квартир у Бердянську продають за 3–6 мільйонів рублів (близько 41–81 тисячі доларів США). Водночас ринок демонструє значний розрив між бюджетним і преміальним житлом.
Найдорожчі об’єкти зосереджені переважно в центрі міста та поблизу моря. Серед найдорожчих локацій – проспект Азовський (в окупації – Леніна), а також вулиці Лютеранська (Горбенка), Горького, Гостинна (Свердлова) та Морська (Мазіна).
Найдорожчою серед проаналізованих стала чотирикімнатна квартира на вулиці Гостинній (Свердлова), 77 . За житло площею 226 квадратних метрів власник просить 34 мільйони рублів (близько 462 тисяч доларів). Це найбільша квартира у вибірці. Вона розташована на дев’ятому поверсі десятиповерхового будинку та має євроремонт, панорамні вікна, гардеробну, теплу підлогу, балкон і лоджію. Вартість квадратного метра перевищує 150 тисяч рублів (близько 2 тисяч доларів).
Друге місце за вартістю ділять дві квартири, які продають за 12 мільйонів рублів (близько 163 тисяч доларів). Перша – трикімнатна квартира на проспекті Азовський (Леніна), 53/2 площею майже 65 квадратних метрів. Вона розташована в центрі міста, має євроремонт, триметрові стелі та продається з меблями й побутовою технікою. Вартість квадратного метра сягає майже 185 тисяч рублів (близько 2,5 тисячі доларів) – один із найвищих показників у вибірці.
Ще одна квартира за 12 мільйонів рублів (близько 163 тисяч доларів США) розташована на вулиці Лютеранській (Горбенка), 1. Двокімнатне житло площею 70,8 квадратного метра має дизайнерський ремонт, простору кухню, панорамні вікна, теплу підлогу та повний комплект меблів і техніки. Вартість квадратного метра становить майже 170 тисяч рублів (близько 2,3 тисячі доларів).
Найдешевші пропозиції зосереджені у віддаленіших від узбережжя районах – на вулицях Європейська (Кірова), Довганюка (Орджонікідзе), у Транспортному провулку та на Мелітопольському шосе. Тут квартири продають за 2–3 мільйони рублів (близько 27–41 тисячі доларів).
Найдешевшою у вибірці стала однокімнатна квартира на вулиці Європейській (Кірова), 64. За помешкання площею 28,6 квадратного метра просять 2,1 мільйона рублів (близько 28,5 тисячі доларів). Квартира розташована на першому поверсі та потребує ремонту. Вартість квадратного метра становить близько 73 тисяч рублів (близько 990 доларів). Оголошення перебуває на ринку ще з серпня 2025 року.
На формування цін найбільше впливають близькість до моря та центру міста, а також стан житла. Найдорожчими зазвичай є квартири в сучасних багатоповерхівках, тоді як житло старого фонду та на околицях коштує значно дешевше.
На ринку нерухомості окупованого Бердянська переважають продажі через рієлторів та агентства. Із 47 проаналізованих оголошень 29 розміщені через посередників, а 18 – безпосередньо власниками.
Найбільша частка посередницьких продажів припадає на дво- та трикімнатні квартири. Із 15 двокімнатних квартир лише чотири продаються без рієлтора. Схожа ситуація і в сегменті трикімнатного житла: із 16 оголошень лише п’ять розмістили власники.
Енергодарський ринок нерухомості: мало пропозицій і помірні ціни
В окупованому Енергодарі оголошення про продаж житла переважно публікують у телеграм-каналах. Для аналізу ми переглянули сторінку одного з найпопулярніших місцевих агентств нерухомості – «Сириус», де було розміщено 26 оголошень.
Найбільше серед них трикімнатних квартир – 10. Також продавали сім двокімнатних, п’ять однокімнатних, три чотирикімнатні та одну п’ятикімнатну квартиру.
Середні ціни:
- 1-кімнатні – 1,51 млн рублів (близько 15 тис. доларів);
- 2-кімнатні – 3,49 млн рублів (близько 35 тис. доларів);
- 3-кімнатні – 3,95 млн рублів (близько 40 тис. доларів);.
Різниця між середньою вартістю двокімнатних і трикімнатних квартир є незначною та становить близько 460 тисяч рублів.
Чотирикімнатні квартири продають за 4,5 мільйона рублів (близько 61 тисячі доларів), 5,3 мільйона рублів (близько 72 тисяч доларів) та 8,2 мільйона рублів (близько 111 тисяч доларів). П’ятикімнатну квартиру виставили на продаж за 12 мільйонів рублів (близько 163 тисяч доларів).
Середня вартість квадратного метра:
- 1-кімнатні – 45,9 тис. рублів/м² (близько 460 доларів/м²);
- 2-кімнатні – 67,8 тис. рублів/м² (близько 680 доларів/м²);
- 3-кімнатні – 58,6 тис. рублів/м² (близько 590 доларів/м²);
У середньому квадратний метр житла в окупованому Енергодарі коштує близько 60 тисяч рублів (близько 815 доларів).
Найдорожчі квартири зосереджені на проспекті Будівельників, вулицях Воїнів-інтернаціоналістів і Курчатова, а також на Каштановому бульварі. Саме тут розташовані об’єкти вартістю від 4 до 8 мільйонів рублів (близько 54–109 тисяч доларів).
Найдорожчою серед проаналізованих стала п’ятикімнатна квартира на вулиці Молодіжній (в окупації – вулиця Комсомольська). За житло площею понад 250 квадратних метрів власник просить 12 мільйонів рублів (близько 163 тисяч доларів). Квартира має дизайнерський ремонт, теплу підлогу, гардеробну, меблі та повний комплект побутової техніки.
Серед чотирикімнатних квартир найдорожчою є пропозиція на проспекті Будівельників.
Найдоступніше житло представлене переважно однокімнатними квартирами. Найнижча зафіксована ціна – 1,2 мільйона рублів (близько 16,3 тисячі доларів) за квартиру на проспекті Енергетиків.
Серед найдешевших також квартири на Скіфській та Лісній вулицях.
Аналіз оголошень показує, що на вартість житла в Енергодарі найбільше впливають площа квартири та якість ремонту. Дорожче зазвичай продають житло з меблями та побутовою технікою, тоді як квартири, що потребують ремонту, можуть коштувати на 1–2 мільйони рублів (близько 13,6–27 тисяч доларів) менше за аналогічні за площею варіанти. Важливим чинником залишається і розташування будинку.
Найчастіше на продаж виставляють квартири на другому поверсі – на них припадає майже третина всіх проаналізованих оголошень. Водночас саме такі квартири часто мають одні з найвищих цін. Також чимало пропозицій розміщено на п’ятому, шостому та сьомому поверхах. У багатьох оголошеннях продавці окремо наголошують на справності ліфта.
Іпотека, Росреєстр і довгі продажі: особливості ринку житла в окупації
Порівняння оголошень про продаж квартир у Мелітополі, Бердянську та Енергодарі свідчить, що ринок нерухомості на окупованій частині Запорізької області залишається неоднорідним.
Найдорожчим серед трьох міст є Мелітополь. Тут зафіксовані найвищі середні ціни як за квадратний метр, так і за квартиру в усіх категоріях. Це може бути пов’язано зі статусом міста як адміністративного центру окупованої частини області, куди окупаційна влада спрямовує більше ресурсів.
Натомість Енергодар залишається найдоступнішим за вартістю житла. Особливо помітна різниця в ціні квадратного метра: якщо в Енергодарі вона переважно становить 60–70 тисяч рублів (близько 815–950 доларів), то в Мелітополі та Бердянську часто перевищує 100 тисяч рублів (понад 1,35 тисячі доларів). Однією з причин можуть бути безпекові ризики, невизначеність навколо роботи Запорізької АЕС та відтік населення.
Бердянськ посідає проміжне місце за рівнем цін, однак саме тут зосереджені найдорожчі окремі об’єкти нерухомості.
Відрізняється й структура пропозиції. У Мелітополі та Бердянську значна частина квартир продається з сучасним ремонтом, меблями та побутовою технікою. В Енергодарі такі пропозиції трапляються рідше – тут переважає житло радянської забудови.
Ще однією особливістю ринку є тривалі строки продажу. У Мелітополі та Бердянську чимало оголошень залишаються активними понад рік. Серед проаналізованих пропозицій є квартири, які продаються ще з 2023, 2024 або 2025 року. Це може свідчити про обмежений попит і низьку ліквідність ринку.
Оголошення також показують особливості функціонування ринку в умовах окупації. У деяких із них зазначено можливість придбання житла в іпотеку через російські банки. Крім того, продавці часто наголошують на наявності документів російського зразка та реєстрації майна в Росреєстрі (державній базі прав на нерухоме майно). Для багатьох покупців це стало одним із ключових аргументів під час купівлі житла. Це вказує на те, що ринок нерухомості дедалі більше пристосовується до системи, запровадженої окупаційною владою.
Улітку 2025 року «Перший Запорізький» уже аналізував ситуацію на ринку житла в окупованих містах області. За рік Мелітополь зберіг статус найдорожчого ринку, а Енергодар – найдоступнішого. Водночас змінилася активність продавців. Якщо торік у Мелітополі було 52 оголошення проти 27 у Бердянську та 10 в Енергодарі, то нині їхня кількість скоротилася до 32. Натомість ринок Бердянська пожвавився: кількість пропозицій зросла до 47, що зробило його найбільшим за обсягом серед трьох міст.
Отже, попри четвертий рік окупації, ринок нерухомості в цих містах продовжує функціонувати. Власники продають житло, покупці користуються іпотечними програмами, а операції з нерухомістю дедалі більше прив’язуються до російської системи реєстрації прав власності.
Текст – Олександр Носок
Цей матеріал створено в межах проєкту Інститутом масової інформації за підтримки Міністерства закордонних справ Нідерландів. Зміст публікації не відображає офіційну позицію ІМІ та Королівства Нідерланди.
Читайте також:
- Мобілізація в окупації: як Росія вербує жителів Запорізької області до своєї армії
- Кузня «гарматного м’яса»: як Росія у центрі «Воїн» мілітаризує дітей на окупованій частині Запорізької області
Oтримуйте нoвини швидше з дoпoмoгoю нaшoгo Telegram-кaнaлa: https://t.me/onenews_zp
Підписуйтесь нa «Перший Зaпoрізький» в Instagram!