Уже четвертый год продолжается оккупация части Запорожской области, но рынок недвижимости в Мелитополе, Бердянске и Энергодаре продолжает функционировать. Для покупки жилья здесь предлагают российскую ипотеку, а продавцы всё чаще обращают внимание на наличие документов российского образца и регистрацию имущества в Росреестре. На рынке представлены как небольшие квартиры стоимостью от 1,2 миллиона рублей, так и элитное жилье по цене свыше 30 миллионов.
«Первый Запорожский» проанализировал объявления о продаже квартир на временно оккупированной территории области и рассказывает, сколько стоит жилье и какова его средняя стоимость.
Мелитополь остается самым дорогим среди оккупированных городов
По состоянию на начало июня 2026 года на одном из ведущих российских сайтов недвижимости «Авито» было размещено 32 объявления о продаже квартир на вторичном рынке Мелитополя.
Больше всего среди них — трехкомнатных квартир (15 объявлений). Двухкомнатных квартир насчитывается 10, однокомнатных — 7. Предложений по продаже четырех- и пятикомнатного жилья на момент анализа не было.
В то же время на платформе активно рекламировались квартиры в жилом комплексе «Патриарх», который оккупационные власти возводят в Мелитополе. Продажа жилья в нем стартовала в феврале 2026 года и сопровождалась масштабной рекламной кампанией.
Согласно рекламным материалам, ЖК «Патриарх» будет состоять из 21 многоэтажного дома общей площадью более 211 тысяч квадратных метров. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на второй квартал 2027 года.
Однако эти объявления мы не учитывали при анализе рынка недвижимости, поскольку они касаются продажи квартир в новостройке, которая в настоящее время находится на стадии строительства.
Средняя стоимость жилья на вторичном рынке Мелитополя составляет:
- 1-комнатные – 3,72 млн рублей (около 37 тыс. долларов);
- 2-комнатные – 5,42 млн рублей (примерно 54 тыс. долларов);
- 3-комнатные – 6,57 млн рублей (примерно 66 тыс. долларов).
Средняя стоимость квадратного метра в зависимости от типа жилья:
- 1-комнатные – 118 400 рублей/м² (около 1,18 тыс. долларов/м²);
- 2-комнатные – 111 986 рублей/м² (около 1,12 тыс. долларов/м²);
- 3-комнатные – 100 307 рублей/м² (около 1 тыс. долларов/м²);
Самые дорогие квартиры среди проанализированных объявлений расположены преимущественно в центральной части Мелитополя.
Самым дорогим объектом стала трёхкомнатная квартира на улице Казарцева, 19. За жильё площадью 95,5 квадратных метра владелец просит 10,9 миллиона рублей (около 148 тысяч долларов). Квартира расположена на третьем этаже девятиэтажного дома и имеет дизайнерский ремонт, отдельные комнаты, балкон и лоджию. Она продается вместе с мебелью и бытовой техникой. Стоимость квадратного метра превышает 114 тысяч рублей (около 1,55 тысячи долларов).
Второе место по стоимости занимает двухкомнатная квартира на площади Победы, 1. Несмотря на небольшую площадь — 50,8 квадратных метра — её продают за 9,5 миллиона рублей (около 129 тысяч долларов). Это самый дорогой объект в выборке по стоимости квадратного метра — более 187 тысяч рублей (около 2,54 тысячи долларов). Квартира расположена на четвертом этаже четырехэтажного дома в центре города. В объявлении указано, что в ней сделан евроремонт, есть изолированные комнаты, балкон, и она продается вместе с мебелью и кондиционером.
Третье место занимает трехкомнатная квартира на проспекте 50-летия Победы, 57 стоимостью 9 миллионов рублей (около 122 тысяч долларов). Площадь жилья составляет 64 квадратных метра. Среди преимуществ продавец отмечает меблированную кухню, кондиционер и бытовую технику. Стоимость квадратного метра превышает 140 тысяч рублей (около 1,9 тысячи).
К самым дорогим также относятся трехкомнатная квартира на улице Героев Украины, 43 (в оккупации — улица Кирова) за 7,8 миллиона рублей (около 106 тысяч долларов) и квартира на улице Гетманской, 125 (в зоне оккупации — улица Ленина) за 7,7 миллиона рублей (около 104 тысяч долларов).
Самой дешёвой в выборке стала однокомнатная квартира на проспекте 50-летия Победы, 26. За жильё площадью 33,1 квадратного метра просят 3 миллиона рублей (около 40,7 тысячи долларов). Квартира имеет косметический ремонт и продается с мебелью и бытовой техникой. Стоимость квадратного метра составляет около 90,6 тысячи рублей (около 1,23 тысячи долларов).
Больше всего объявлений размещено на проспекте 50-летия Победы — здесь продаются восемь квартир, что составляет четверть всех проанализированных предложений.
На цену жилья в первую очередь влияют расположение и состояние квартиры. Объекты в центре города стоят дороже, как и квартиры с евроремонтом или дизайнерской отделкой. В среднем такое жилье продается на 13–15% дороже. Также на стоимость влияют наличие мебели и техники, планировка и этаж. Квартиры на первом и последнем этажах обычно стоят дешевле.
Рынок жилья в оккупированном Мелитополе почти поровну делится между прямыми продажами и сделками через посредников. Из 32 проанализированных объявлений 17 разместили владельцы, ещё 15 — агентства недвижимости и риелторы.
Без посредников чаще всего продают трёхкомнатные квартиры — две трети таких объявлений опубликованы владельцами. Зато в сегменте двухкомнатного жилья преобладают риэлторы, через которых продается 70% квартир. Среди однокомнатных квартир соотношение почти одинаковое.
Наиболее активно среди агентств представлено «Центр недвижимости и права Алиган», которое сопровождает почти половину всех посреднических продаж в выборке.
Бердянск стал лидером по количеству квартир в продаже
На рынке жилья оккупированного Бердянска представлено 47 объявлений о продаже квартир. Больше всего среди них трёхкомнатных — 16. Также продаются 15 двухкомнатных, 12 однокомнатных, три четырёхкомнатных и одна пятикомнатная квартира.
Средние цены:
- 1-комнатные – 3,31 млн рублей (около 33 тыс. долларов);
- 2-комнатные – 5,20 млн рублей (около 52 тыс. долларов);
- 3-комнатные – 6,53 млн рублей (около 65 тыс. долларов);
Четырехкомнатные квартиры продаются по цене 3,7 миллиона рублей (около 50 тысяч долларов), 8,3 миллиона рублей (около 113 тысяч долларов) и 34 миллиона рублей (около 462 тысяч долларов). Единственную пятикомнатную квартиру выставили на продажу почти за 9 миллионов рублей (около 122 тысяч долларов).
Средняя стоимость квадратного метра:
- 1-комнатные – 91 тыс. рублей/м² (около 910 долларов/м²);
- 2-комнатные – 104 тыс. рублей/м² (около 1,04 тыс. долларов/м²);
- 3-комнатные – 100 тыс. рублей/м² (около 1 тыс. долларов/м²);
Большинство квартир в Бердянске продаются по цене 3–6 миллионов рублей (около 41–81 тысячи долларов США). При этом на рынке наблюдается значительный разрыв между бюджетным и премиальным жильем.
Самые дорогие объекты сосредоточены преимущественно в центре города и вблизи моря. Среди самых дорогих локаций — проспект Азовский (в зоне оккупации — Ленина), а также улицы Лютеранская (Горбенко), Горького, Гостинная (Свердлова) и Морская (Мазина).
Самой дорогой из проанализированных стала четырехкомнатная квартира на улице Гостинной (Свердлова), 77. За жилье площадью 226 квадратных метров владелец просит 34 миллиона рублей (около 462 тысяч долларов). Это самая большая квартира в выборке. Она расположена на девятом этаже десятиэтажного дома и имеет евроремонт, панорамные окна, гардеробную, теплый пол, балкон и лоджию. Стоимость квадратного метра превышает 150 тысяч рублей (около 2 тысяч долларов).
Второе место по стоимости делят две квартиры, которые продаются за 12 миллионов рублей (около 163 тысяч долларов). Первая — трехкомнатная квартира на проспекте Азовском (Ленина), 53/2 площадью почти 65 квадратных метров. Она расположена в центре города, имеет евроремонт, трёхметровые потолки и продаётся с мебелью и бытовой техникой. Стоимость квадратного метра достигает почти 185 тысяч рублей (около 2,5 тысячи долларов) — один из самых высоких показателей в выборке.
Еще одна квартира за 12 миллионов рублей (около 163 тысяч долларов США) расположена на улице Лютеранской (Горбенко), 1. Двухкомнатная квартира площадью 70,8 квадратных метра имеет дизайнерский ремонт, просторную кухню, панорамные окна, теплый пол и полный комплект мебели и техники. Стоимость квадратного метра составляет почти 170 тысяч рублей (около 2,3 тысячи долларов).
Самые дешёвые предложения сосредоточены в районах, более удалённых от побережья, — на улицах Европейская (Кирова), Довганюка (Орджоникидзе), в Транспортном переулке и на Мелитопольском шоссе. Здесь квартиры продают за 2–3 миллиона рублей (около 27–41 тысячи долларов).
Самой дешёвой в выборке стала однокомнатная квартира на улице Европейской (Кирова), 64. За жильё площадью 28,6 квадратных метра просят 2,1 миллиона рублей (около 28,5 тысяч долларов). Квартира расположена на первом этаже и требует ремонта. Стоимость квадратного метра составляет около 73 тысяч рублей (около 990 долларов). Объявление находится на рынке еще с августа 2025 года.
На формирование цен больше всего влияют близость к морю и центру города, а также состояние жилья. Самыми дорогими обычно являются квартиры в современных многоэтажках, тогда как жилье старого фонда и на окраинах стоит значительно дешевле.
На рынке недвижимости оккупированного Бердянска преобладают продажи через риелторов и агентства. Из 47 проанализированных объявлений 29 размещены через посредников, а 18 — непосредственно владельцами.
Наибольшая доля посреднических продаж приходится на двух- и трехкомнатные квартиры. Из 15 двухкомнатных квартир только четыре продаются без риэлтора. Аналогичная ситуация и в сегменте трёхкомнатного жилья: из 16 объявлений только пять разместили владельцы.
Рынок недвижимости Энергодара: мало предложений и умеренные цены
В оккупированном Энергодаре объявления о продаже жилья преимущественно публикуют в Telegram-каналах. Для анализа мы просмотрели страницу одного из самых популярных местных агентств недвижимости — «Сириус», где было размещено 26 объявлений.
Больше всего среди них трехкомнатных квартир — 10. Также продавались семь двухкомнатных, пять однокомнатных, три четырехкомнатных и одна пятикомнатная квартира.
Средние цены:
- 1-комнатные – 1,51 млн рублей (около 15 тыс. долларов);
- 2-комнатные – 3,49 млн рублей (около 35 тыс. долларов);
- 3-комнатные – 3,95 млн рублей (около 40 тыс. долларов);
Разница между средней стоимостью двухкомнатных и трехкомнатных квартир незначительна и составляет около 460 тысяч рублей.
Четырехкомнатные квартиры продаются по цене 4,5 миллиона рублей (около 61 тысячи долларов), 5,3 миллиона рублей (около 72 тысяч долларов) и 8,2 миллиона рублей (около 111 тысяч долларов). Пятикомнатную квартиру выставили на продажу за 12 миллионов рублей (около 163 тысяч долларов).
Средняя стоимость квадратного метра:
- 1-комнатные – 45,9 тыс. рублей/м² (около 460 долларов/м²);
- 2-комнатные – 67,8 тыс. рублей/м² (около 680 долларов/м²);
- 3-комнатные – 58,6 тыс. рублей/м² (около 590 долларов/м²);
В среднем квадратный метр жилья в оккупированном Энергодаре стоит около 60 тысяч рублей (около 815 долларов).
Самые дорогие квартиры сосредоточены на проспекте Строителей, улицах Воинов-интернационалистов и Курчатова, а также на Каштановом бульваре. Именно здесь расположены объекты стоимостью от 4 до 8 миллионов рублей (около 54–109 тысяч долларов).
Самой дорогой среди проанализированных стала пятикомнатная квартира на улице Молодежной (в зоне оккупации — улица Комсомольская). За жилье площадью более 250 квадратных метров владелец просит 12 миллионов рублей (около 163 тысяч долларов). В квартире сделан дизайнерский ремонт, установлены теплый пол, гардеробная, мебель и полный комплект бытовой техники.
Среди четырехкомнатных квартир самой дорогой является предложение на проспекте Строителей.
Самое доступное жилье представлено преимущественно однокомнатными квартирами. Самая низкая зафиксированная цена — 1,2 миллиона рублей (около 16,3 тысячи долларов) за квартиру на проспекте Энергетиков.
Среди самых дешёвых также квартиры на улицах Скифской и Лесной.
Анализ объявлений показывает, что на стоимость жилья в Энергодаре больше всего влияют площадь квартиры и качество ремонта. Дороже обычно продается жилье с мебелью и бытовой техникой, тогда как квартиры, требующие ремонта, могут стоить на 1–2 миллиона рублей (около 13,6–27 тысяч долларов) меньше, чем аналогичные по площади варианты. Важным фактором остается и расположение дома.
Чаще всего на продажу выставляют квартиры на втором этаже — на них приходится почти треть всех проанализированных объявлений. В то же время именно такие квартиры часто имеют одни из самых высоких цен. Также немало предложений размещено на пятом, шестом и седьмом этажах. Во многих объявлениях продавцы отдельно подчеркивают исправность лифта.
Ипотека, Росреестр и длительные продажи: особенности рынка жилья в оккупированных районах
Сравнение объявлений о продаже квартир в Мелитополе, Бердянске и Энергодаре показывает, что рынок недвижимости в оккупированной части Запорожской области остается неоднородным.
Самым дорогим из трёх городов является Мелитополь. Здесь зафиксированы самые высокие средние цены как за квадратный метр, так и за квартиру во всех категориях. Это может быть связано со статусом города как административного центра оккупированной части области, куда оккупационные власти направляют больше ресурсов.
Зато Энергодар остается самым доступным по стоимости жилья. Особенно заметна разница в цене квадратного метра: если в Энергодаре она в основном составляет 60–70 тысяч рублей (около 815–950 долларов), то в Мелитополе и Бердянске часто превышает 100 тысяч рублей (более 1,35 тысячи долларов). Одной из причин могут быть риски безопасности, неопределенность вокруг работы Запорожской АЭС и отток населения.
Бердянск занимает промежуточное место по уровню цен, однако именно здесь сосредоточены самые дорогие отдельные объекты недвижимости.
Отличается и структура предложения. В Мелитополе и Бердянске значительная часть квартир продается с современным ремонтом, мебелью и бытовой техникой. В Энергодаре такие предложения встречаются реже — здесь преобладает жилье советской застройки.
Еще одной особенностью рынка являются длительные сроки продажи. В Мелитополе и Бердянске немало объявлений остаются активными более года. Среди проанализированных предложений есть квартиры, которые продаются ещё с 2023, 2024 или 2025 года. Это может свидетельствовать об ограниченном спросе и низкой ликвидности рынка.
Объявления также показывают особенности функционирования рынка в условиях оккупации. В некоторых из них указана возможность приобретения жилья в ипотеку через российские банки. Кроме того, продавцы часто подчеркивают наличие документов российского образца и регистрацию имущества в Росреестре (государственной базе прав на недвижимое имущество). Для многих покупателей это стало одним из ключевых аргументов при покупке жилья. Это указывает на то, что рынок недвижимости все больше приспосабливается к системе, введенной оккупационными властями.
Летом 2025 года «Первый Запорожский» уже анализировал ситуацию на рынке жилья в оккупированных городах области. За год Мелитополь сохранил статус самого дорогого рынка, а Энергодар — самого доступного. В то же время изменилась активность продавцов. Если в прошлом году в Мелитополе было 52 объявления против 27 в Бердянске и 10 в Энергодаре, то сейчас их количество сократилось до 32. Зато рынок Бердянска оживился: количество предложений выросло до 47, что сделало его крупнейшим по объему среди трех городов.
Таким образом, несмотря на четвертый год оккупации, рынок недвижимости в этих городах продолжает функционировать. Владельцы продают жилье, покупатели пользуются ипотечными программами, а сделки с недвижимостью всё больше привязываются к российской системе регистрации прав собственности.
Текст – Александр Носок
Этот материал создан в рамках проекта Институтом массовой информации при поддержке Министерства иностранных дел Нидерландов. Содержание публикации не отражает официальной позиции ИМИ и Королевства Нидерланды.
Читайте также:
- Мобилизация в условиях оккупации: как Россия вербует жителей Запорожской области в свою армию
- Кузница «пушечного мяса»: как Россия в центре «Воин» милитаризирует детей в оккупированной части Запорожской области
Получайте новости быстрее с помощью нашего Telegram-канала: https://t.me/onenews_zp
Подписывайтесь на «Первый Запорожский» в Instagram!