В минувшие выходные в Запорожье прошел тренинг “ОСМД для чайников”, где жителям рассказали как объединится жителям, взять дом в управлении, чем это выгодно и какие подводные камни могут встретится на пути у запорожцев.
В коворкинг-центре “Edison space” активист из Броваров Андрей Саук провел интерактивную лекцию, посвященную созданию и деятельности ОСМД.
– Большинство владельцев, приватизировав квартиру, и понятия не имели о том, что на самом деле им полагается больше, чем просто их квартира. Как показывает опыт, жители многоквартирных домов не в полной мере осведомлены, что именно собственники жилья должны сами заботиться о сохранности и благополучии своего имущества. И это не только у входной двери квартиры, но и о благоустройстве мест общего пользования. Сама по себе квартира не висит в воздухе, а находится в доме, который имеет фундамент, кровлю, общую коммуникацию и тому подобное. Эти нормы прописаны в 10 статье ЗУ “О приватизации государственного жилищного фонда, – отметил Андрей.
ОСМД является эффективной формой управления домом и жилым имуществом. Она нужна для того, чтобы (согласно Закону и Уставу) получить демократический механизм коллективного принятия решений по вопросам эксплуатации и надлежащего содержания дома.
Первое и главное преимущество создания ОСМД – экономия средств совладельцев. Второе преимущество (иногда бывает не менее важным) – экономия времени.
Создание ОСМД предоставляет хорошую возможность сэкономить на оплате труда лиц, работающих в объединении совладельцев. Однако чаще такая работа является оплачиваемой, а совладельцы заинтересованы в сокращении расходов по соответствующей статье. Именно в таком случае пригодится ассоциация ОСМД.
После создания, организации имеют возможность нанять одного бухгалтера, который будет вести учет и составлять отчетность для нескольких объединений совладельцев одновременно. Конечно, учитывая больший объем работы заработная плата бухгалтера, конечно, будет больше. Однако, в любом случае, это будет стоить дешевле, чем если бы каждое ОСМД нанимало собственного специалиста по ведению учета.
ОСМД в Украине – это:
- юридическое лицо;
- одна из форм управления;
- добровольное создание;
- не более одного ОСМД в доме, но можно одно на несколько домов;
- в новостройках: только после регистрации права собственности на > 50% квартир;
- квартиры и нежилые помещения, общее имущество в доме не является собственностью ОСМД;
- свой устав, счет в банке.
Создание инициативной группы.
В состав инициативной группы имеют право войти только владельцы квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому квартиросъемщики и арендаторы не могут быть инициаторами создания ОСМД. Исключение – если владелец арендованной квартиры выдал им соответствующее поручение.
Основной целью инициативной группы является созыв учредительного собрания, а также подготовительная разъяснительная работа, подготовка проектов документов для рассмотрения на учредительном собрании, запрос в Госреестр прав и тому подобное. Для этого инициативная группа должна назначить дату, время и конкретное место проведения учредительного собрания. Закон предусматривает, что время место проведения должны быть удобными для большинства возможных участников собрания.
Инициативная группа:
- состоит из не менее трех владельцев квартир или нежилых помещений;
- обеспечивает подготовку, созыв и проведение учредительного собрания;
- желательно вести протоколы заседаний (1-й протокол подтверждает факт создания инициативной группы);
- целесообразно сообщить мэра о создании инициативной группы и просить о содействии.
Правовой устав ассоциации ОСМД.
Ассоциация объединений совладельцев многоквартирного дома – это юридическое лицо, созданное для представления общих интересов объединений совладельцев многоквартирных домов.
Ознакомившись с приведенным выше тезисом, делаем выводы:
- Ассоциация ОСМД является юридическим лицом, поэтому на него распространяются все общие нормы законов и подзаконных нормативно-правовых актов, устанавливающих права и обязанности для соответствующих нехозяйствующих организаций, регулирующих порядок их создания и прекращения тому подобное;
- Назначение ассоциации – представлять общие интересы ОСМД, являющихся ее членами.
Оценка состояния дома.
Во время обхода дома нужно определить, кто из соседей имеет соответствующее образование и квалификацию, и может принять участие в оценке состояния дома.
Попробовать узнать информацию от работников существующей обслуживающей организации. Не исключение, когда бывшие работники ЖЭКов работают в ОСМД.
Определить, какие именно системы имеющиеся в доме и провести среди подрядчиков тендер на обслуживание / восстановление каждой системы.
Софинансирование капремонта.
ч.7 ст.10 Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”
Бывшие собственники (их правопреемники), владевшие многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и содействовать организации его проведения в порядке, определяемом Кабинетом Министров Украины. Споры, возникающие по этому вопросу, разрешаются судом.
п.22 ч.1 ст.26 Закона Украины “О местном самоуправлении в Украине”
утверждение программ социально-экономического и культурного развития соответствующих административно-территориальных единиц, целевых программ по другим вопросам местного самоуправления.
Прощание с ЖЭКом.
Дом находится в управлении ОСМД с момента создания последнего, но это автоматически не прекращает ранее заключенных совладельцами договоров.
Для этого необходимо:
- на общем собрании принять решение об отказе от этого исполнителя;
- совладельцам предупредить управляющую компанию или ЖЭК за 1 месяц о расторжении договоров;
- организовано прекратить платить в коммунальное предприятие, управляющую компанию или ЖЭК с установленной даты!
Доходная часть ОСМД:
- взносы собственников квартир и нежилых помещений на содержание дома и придомовой территории;
- провайдеры интернета и кабельного ТВ платят за использование домовых кабель-каналов;
- размещение рекламы на крыше, фасадах, у подъезда, на первом этаже, в лифтовых кабинах и тому подобное;
- сдача в аренду или совместное пользование имеющихся вспомогательных помещений.
Расходная часть ОСМД:
Персонал:
- председатель Правления (менеджер)
- бухгалтер;
- сантехник;
- электрик;
- уборщица;
- дворник;
Также может быть главный инженер, юрист, консьерж и другие.
Услуги:
- вывоз ТБО (твердых бытовых отходов);
- освещение мест общего пользования;
- электроснабжение оборудования (лифты, насосы и т.п.);
- техобслуживание противопожарных систем, лифтов, внутридомовых сетей.
Есть несколько типов должников:
- Могут, но не хотят платить (обычно люди, которые чувствуют свою безнаказанность).
- Хотят, но не могут платить (добросовестные плательщики, которые в данный момент имеют финансовые проблемы).
- Не могут и не хотят платить (асоциальные элементы, алко- и наркозависимые лица).
По мнению Андрея, лучшего метода чем общение еще не придумали, поэтому зачастую пользуется именно им.
– Я всегда стараюсь найти общий язык и пытаюсь идти на компромисс. Обычно спрашиваю НЕ когда ты сможешь мне заплатить, давай неси деньги, а что я могу сделать как председатель ОСМД, чтобы ты заплатил? Поверьте этот метод работает, но, разумеется, иногда бывают исключения, – отметил Андрей Саук.
Полезные ссылки:
- www.proosbb.info – специализированная социальная сеть для совладельцев многоквартирных домов и их объединений.
- www.e-osbb.org.ua – Школа эффективного ОСМД.
- www.osbb-inform.com.ua – информационный ресурс для совладельцев многоквартирных домов.
- www.rozumneosbb.org – платформа для создания интернет-страницы ОСМД.
- www.aea.org.ua – Ассоциация энергоаудиторов.
- www.cee.org.ua – Центр энергоэффективности.
В тексте использованы материалы практического пособия, одним из авторов которого является Андрей Саук.
