Как война повлияла на покупку и аренду квартир в Запорожье: интервью с риелтором Александрой Хохловой

После начала полномасштабной войны Запорожье стало пристанищем для тысяч внутренне перемещенных лиц и местом службы для военных. Это существенно повлияло на рынок недвижимости: спрос на аренду резко вырос, тогда как покупка жилья сократилась.

Со временем ситуация начала меняться. Государственные программы поддержки стимулируют интерес к покупке жилья, однако квартир для аренды не хватает, а цены продолжают расти.

О том, как сегодня работает рынок недвижимости в Запорожье, «Первому Запорожскому» рассказала риелтор Александра Хохлова.

Состояние рынка недвижимости в Запорожье

— Как бы вы охарактеризовали сферу покупки и продажи жилья сейчас?

— Ситуация на рынке несколько изменилась еще с зимы. Основной фактор — активизация государственных программ поддержки. Люди получили финансирование по сертификатам — компенсация от государства за разрушенное жилье, а также ожидают запуск ваучеров для ВПЛ — поддержка для участников боевых действий и людей с инвалидностью вследствие войны, которые вынужденно оставили свои дома, примерно на 2 миллиона гривен. Хотя средства еще не все поступили, покупатели уже активно ищут жилье, что оживило рынок и вызвало определенный рост цен, особенно на частные дома.

В то же время сегмент покупки за наличные остается слабым: у людей ограничены финансовые возможности, и они не готовы платить по текущим ценам. Дополнительно влияет и валютный фактор — из-за колебаний курса покупательная способность постепенно снижается. Даже несмотря на то, что сертификаты можно использовать в течение нескольких лет.

— Изменился ли спрос и предложение после начала полномасштабного вторжения? Как именно?

— После начала полномасштабной войны рынок продаж резко просел, даже сейчас цены остаются ниже, чем были до 2022 года.

Зато аренда стала значительно активнее из-за увеличения количества внутренне перемещенных лиц и военных, которые приезжают в город. Если раньше люди могли спокойно выбирать жилье, просматривая несколько вариантов, то сейчас хорошие предложения исчезают почти сразу после появления. Рост спроса также повлиял на цены: они поднялись, ведь большинство арендаторов вынуждены снимать жилье за собственные средства. При этом не все могут позволить себе переезд в более дорогие города, поэтому выбирают Запорожье.

— Как часто появляются новые предложения на рынке?

— Рынок продажи сейчас достаточно насыщен: новые объекты появляются регулярно и выбор есть. В то же время в сегменте аренды наблюдается дефицит. Большинство квартир уже сданы, а часть собственников вообще не сдает жилье, поскольку планирует продажу и не хочет усложнять процесс из-за арендаторов.

— Как война влияет на цены? Есть ли зависимость от событий на фронте?

— Зависимость очень ощутимая. Во время обострения ситуации на рынке появляется больше предложений, и продавцы готовы снижать цены, чтобы быстрее заключить сделку.

Когда ситуация временно стабилизируется, настроения меняются: владельцы уже менее охотно торгуются или даже откладывают продажу в надежде на улучшение условий. Однако, если ожидания не оправдываются, жилье снова возвращается на рынок, часто уже по более низкой цене.

— Какие районы города сейчас наиболее популярны для покупки и аренды жилья?

— Наибольший спрос сосредоточен на правом берегу, в частности в Бородинском и Хортицком районах.

Если раньше Хортицкий воспринимался как менее привлекательный, то сейчас его чаще выбирают из-за ощущения большей безопасности. Соответственно, именно здесь сформировались одни из самых высоких цен как на покупку, так и на аренду.

Продажа жилья в Запорожье: что выбирают, сколько стоит и как быстро продается

— Какие типы жилья сейчас наиболее востребованы?

— Наибольший спрос наблюдается на частные дома, особенно среди внутренне перемещенных лиц, которые ранее жили в частном секторе. Проблема заключается в предложении: на рынке или очень простые дома, или дорогие варианты, среднего сегмента почти нет.

Среди квартир наиболее популярны двух- и трехкомнатные, поскольку переезжают семьями.

—Есть ли активность людей, которые покупают жилье для дальнейшей перепродажи?

— Такие покупатели есть. В основном это инвесторы, которые работают с дешевыми объектами без ремонта или в «советском» состоянии. Они ориентируются на быструю сдачу в аренду или ожидают повышения цены после стабилизации ситуации.

— Что происходит в сегменте покупки за наличные?

— За наличные покупают преимущественно бюджетные объекты. Это инвесторы или люди, желающие вложить небольшие суммы — 10-20 тысяч долларов. Они ищут срочные продажи, когда собственник готов быстро снизить цену.

Крупные вложения от 30 до 70 тысяч долларов — сейчас менее популярны из-за рисков заморозить средства на неопределенный срок и из-за налога 10%, если недвижимость в собственности менее трех лет.

— Какая сейчас средняя стоимость квартир?

— Однокомнатные квартиры можно найти от 10-12 тысяч долларов в отдаленных районах. На правом берегу цены выше — около 17-18 тысяч. Двухкомнатные стоят 22-25 тысяч, а трехкомнатные от 30 тысяч долларов.

— Насколько быстро сейчас продаются квартиры?

— В среднем продажа занимает около двух месяцев, если цена соответствует рыночной. Риелторы ориентируются на реальные сделки, а не на объявления. Квартиры, выставленные по завышенной цене, могут долго оставаться на рынке, а сниженные продаются за один-два дня, особенно в срочных случаях.

— Изменилось ли поведение продавцов? Стали ли они готовы к торгу?

— Рынок сейчас больше на стороне покупателя. Продавцы, которые не идут на компромисс, продают дольше. Многие собственники стали более лояльными: готовы к торгу, различным предложениям и гибким условиям.

Часто применяется отсрочка платежа, когда покупателю не хватает части суммы — договор предусматривает доплату в течение нескольких месяцев. Владельцы идут на такие условия из-за изменений на рынке, вызванных войной.

— Какие сейчас существуют риски при покупке жилья?

— Неопределенность. Если дом пострадает от обстрела, государство компенсирует или отстроит его через программу «еВідновлення». Например, старую сталинку на Независимой Украины, 80 восстановили, и цены там выросли вдвое.

Однако компенсация целевая: покупка возможна только в Украине, и в течение пяти лет жилье нельзя продавать или дарить. Это фактически привязывает владельца к имуществу: в случае необходимости быстро уехать продать его не получится.

— Какие советы для тех, кто планирует продавать квартиру?

— Во-первых, нужно проанализировать рынок и выйти с адекватной рыночной ценой. Лучше проконсультироваться с несколькими риелторами, потому что продавцам часто кажется, что риелтор занижает стоимость. Хотя это не так — риелтор тоже заинтересован продать дороже, ведь работает за процент.

Во-вторых, желательно, чтобы квартира была свободная — без арендаторов. Это влияет на визуальное восприятие: покупатель заходит и хочет представить себя в этом пространстве. А когда там живут люди — вещи, одежда, посуда, запахи — это отталкивает. Пустая квартира, подготовленная к продаже, лучше воспринимается.

В-третьих, нужно, чтобы доступ к квартире был постоянный, идеально, когда ключи есть у риелтора. Также не стоит работать с несколькими специалистами одновременно — один риелтор эффективнее продвигает объект и предоставляет регулярные отчеты.

— Какие советы для тех, кто планирует купить жилье?

— Проверка документов — ключевая. Особенно если собственник находится за границей и продает через доверенность. Важно выяснить, кто зарегистрирован в квартире и проверить наличие лишних прописанных лиц.

Следует также проверять коммунальные долги детально: старые показатели счетчиков могут привести к неожиданным начислениям. Обратите внимание на газовое оборудование: самовольная замена может привести к штрафам от 4 тысяч гривен.

Аренда жилья в Запорожье: на рынке — дефицит и рост цен

— Как сейчас выглядит рынок аренды жилья и насколько легко найти квартиру?

— Найти квартиру сейчас очень сложно. Люди, которые приходят смотреть варианты, часто говорят: «Что у вас происходит?». Особенно те, кто приехал из Киева или Одессы. Цены максимально выросли, а качество жилья часто не соответствует стоимости. Квартира за 7-10 тысяч гривен может быть без стиральной машины, без бойлера, в старом состоянии и ее все равно быстро сдают.

— Где сейчас самые дешевые варианты аренды?

— В Шевченковском и Космосмическом районах. Но даже там цены уже 7-10 тысяч гривен. Многие ВПЛ арендуют жилье, не зная города и выбирая то, что доступно. На Бородинском двух- и трехкомнатные квартиры могут стоить до 20 тысяч гривен.

— Изменилась ли продолжительность договоров аренды из-за войны?

— Раньше заключали на год-два, теперь максимум полгода, обычно 2-3 месяца. Люди часто переезжают из-за смены обстоятельств или чтобы найти более удобный район. Многие арендаторы живут по принципу: «Пока тихо — остаемся, при обстрелах — выезжаем».

— Какие проблемы чаще всего возникают у владельцев квартир при аренде?

— Основной риск для собственников — внезапный выезд арендатора. Если владелец находится за границей и не контролирует состояние квартиры, арендаторы могут оставить жилье заброшенным.

— Какие есть риски для арендаторов?

— Для арендаторов опасность в том, что владелец может продать квартиру или вернуться сам, вынуждая быстро освободить жилье. Определенной гарантии проживания на весь срок договора нет.

— Насколько реально сейчас арендовать квартиру с домашними животными?

— Аренда с домашними животными стала более сложной. Многие владельцы отказывают, особенно если животное среднего размера. Маленькие собаки иногда позволяют, но вариантов ограниченное количество. При этом все зависит от ответственности жильцов: есть семьи, которые ухаживают за квартирой и с животными, а есть арендаторы без детей и животных, после которых жилье требует ремонта.

— Почему, по вашему мнению, так резко выросли цены на аренду?

— Цены выросли из-за повышенного спроса. Это прежде всего коммерческая история: большинство владельцев ориентируются на прибыль, редко учитывая, что среди арендаторов — ВПЛ или военные, которым приходится платить из своих средств.

Риелторы тоже начали больше зарабатывать на этом: если раньше стандартом было 50% комиссии, то сейчас 70-75% — это уже не редкость. Сначала одно агентство подняло, это выглядело странно, но потом другие подхватили.

— Какие квартиры сейчас сдаются быстрее всего?

— Быстрее всего арендуют меблированные квартиры, где можно сразу же жить. Даже «советский» ремонт или простое косметическое состояние не является препятствием, если есть базовые вещи: бойлер, стиральная машина, холодильник.

Пустые квартиры также арендуют, особенно те, кто приезжает из сел или опасных территорий и привозит вещи с собой. В целом большинство пытается сохранить свои дома, забирая вещи до последнего момента, а потом выезжают почти без ничего.

— Какие советы вы можете дать тем, кто планирует снимать жилье?

— На цены люди повлиять не могут, поэтому стоит обращать внимание на документы. Особенно, если арендуют без риелтора — это рискованно.

Бывают случаи, когда квартира имеет двух владельцев и один сдает ее без ведома другого. Или владелец возвращается и открывает квартиру своим ключом, а там арендаторы. Также бывают случаи, когда соседи или знакомые, которые имеют ключи, сдают квартиру без разрешения владельца.

Поэтому обязательно нужно проверять право собственности, документы, подтверждающие личность арендодателя, заключать договор с паспортными данными обеих сторон.

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время

— Каким вы видите рынок недвижимости в Запорожье ближайшие полгода?

— В течение следующих шести месяцев продажи жилья будут оставаться активными. Это связано с государственными сертификатами и ваучерами для ВПЛ. Люди уже получили эти средства, но финансирование еще не поступило: его ожидают в апреле-мае, деньги придется использовать.

Пока действуют государственные программы, падение цен не прогнозируется. Как показала практика с ипотекой и льготными программами, такие инициативы стимулируют спрос и поддерживают рынок.

Что касается аренды, ситуация останется напряженной. Спрос будет высоким из-за переселения людей и приезда военных. Резкого снижения цен ожидать не стоит. Цены на аренду продолжат расти до определенного уровня, после чего стабилизируются. ВПЛ не будут платить 30 тысяч гривен в Запорожье, если за те же деньги можно снимать жилье в более безопасных городах запада Украины или в крупных городах с лучшей инфраструктурой.

Кроме рынка саморегуляции, ожидается государственное вмешательство. Уже готовятся законопроекты о работе риелторов, аренде и финансовом мониторинге, чтобы арендодатели платили налоги, а рынок выходил из тени.

Текст — Анастасия Заводюк

---

Читайте также:

• Степногорск под вражескими ударами: как громада держится во время войны и готовится к восстановлению (ИНТЕРВЬЮ)
• Город под обстрелом, жители – в эвакуации: как сегодня живёт Орехов в Запорожской области (ИНТЕРВЬЮ)

Получайте новости быстрее с помощью нашего Telegram-канала: https://t.me/onenews_zp

Подписывайтесь на «Первый Запорожский» в Instagram!