Гендиректор управляющей компании «Мрия» Арам Калоян: о новых тарифах, «убитом» жилом фонде и связях с «Мотор Сичью»

Управляющая компания «Мрия» является одной из трех победителей, которая уже с ноября месяца возьмет на себя обслуживание 900 домов в Шевченковском и Коммунаровском районах Запорожья. Мы решили узнать, что изменится в принципах работы по обслуживанию дома, почему запорожцы должны быть готовы к увеличению тарифов и оправданы ли слухи о связях компании с народным депутатом Украины Вячеславом Богуслаевым.

На вопросы журналистов «Первого Запорожского» отвечал генеральный директор управляющей компании «Мрия» и владелец компании «Авикон» Арам Калоян.

– Насколько нам известно, уже на неделе компании-победители конкурса подписали договор с городской властью о передаче управления жилым фондом. С какого момента управляющие компании уже полноценно вступят в силу?

Согласно решению горисполкома, с 1 ноября. На заседании исполкома 1 сентября мэр и члены горисполкома утвердили протокол конкурсной комиссии и представили компании-победители, которые участвовали в конкурсе.

– Сколько компаний вообще участвовало в конкурсе по определению управителя и сколько изначально подавали документы?

Подавали заявки на участие в конкурсе пять компаний, но только четыре подготовили документы, которые в последствии рассматривала комиссия. Пятая же компания изъявила желание участвовать во всех лотах, но по неизвестным причинам документы так и не предоставила.

– Мэр города заявил, что подготовку к отопительному сезону возьмет на себя коммунальное предприятие «Наше місто», согласно планам и графикам, которые были подготовлены ранее. Департамент ЖКХ до Нового года также обозначил проведение капитального и текущего ремонта. Чем в это время будете заниматься вы?

Одно дело – это капитальные и текущие ремонты, и совсем другое – обслуживание дома. С 1 ноября документация по лотам должна передаться уже в управляющие компании. Мы будем осуществлять все те же самые работы, которые проводились ранее. Просто поменялась формулировка. Если раньше это называлось «услуги по обслуживанию дома и придомовой территории», то теперь это значится «управлением». Перечень услуг прописан в законе и регламентируется приказом Госкомунхоза №76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий». Также мы руководствуемся профильным постановлением Кабмина №869, где речь идет о формировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В законодательном поле практически ничего не поменялось.

Закон №417 предусматривает три формы управления многоквартирным домом: сами собственники могут управлять многоквартирным домом своими силами, выбрать управителя или создать ОСМД. Этот закон дает возможность демонополизировать рынок. У людей есть возможность самостоятельно принимать решения. Другое дело, что владельцы многоквартирных домов привыкли быть пассивными и ждут, что за них примут выбор. Закон обязывает, что в установленные сроки надо определиться с формой управления дома, в противном случае выбор делает местная власть. Она организовывает конкурс, выписывает условия, проводит тендер и назначает победителя.

Все новое несет страх, но не стоит бояться. Это рынок, который только создается. Один из плюсов – демонополизация, когда вместо одной компании на рынок выходит четыре крупные фирмы

– Городская власть подписывает договор с победителями конкурса на год. В течение этого времени, если жильцов каким-то образом не устраивает навязанная компания, они могут отказаться от ее услуг и самостоятельно выбрать любую другую. Каким образом это работает?

Если выбор не устраивает владельцев конкретного многоквартирного дома, они могут отказаться от ее услуг. Это возможно сделать при согласии более половины из числа собственников квартир в доме. Жильцы дома обязаны собраться и протокольно оформить решение. В законе эта процедура четко прописана. Нужно составить списки совладельцев, инициировать собрание. Решение должно приниматься большинством, чтобы это было законно, а не так, что три недовольных человека собрались и вынесли вердикт за всех.

– Как поступить, когда наверняка известно, что владелец не проживает в этой квартире. Либо он уехал на заработки, либо о нем вообще ничего не известно. Что делать в таком случае?

Закон предусматривает уведомление заказным письмом. Другое дело, что он может его не получить. Но вы со своей стороны должны приложить усилия, чтобы его уведомить. Если же не представилось такой возможности, то не страдать же всем остальным, в самом-то деле. Тогда его голос считается как против. Я уверен, что все будет нормально. Все новое несет страх, но не стоит бояться. Это рынок, который только создается. Один из плюсов – демонополизация. Вместо одной компании уже три, даже четыре – «Наше місто» ведь не ликвидируется. В дальнейшем все, кто желает, может заключить договор с ними. По факту, сейчас мы впервые видим на рынке четыре крупные компании и плюс множество мелких фирм.

– Сейчас многие запорожцы переживают по поводу увеличения тарифов на обслуживание дома. Известно, что цена возрастет практически в два раза. А средняя стоимость за квадратный метр составит 4-6 гривен в зависимости от района и состояния дома. Какой средний тариф у «Мрії»? Исходя из чего он рассчитывается?

Средний тариф по нашему лоту, а это Шевченковский и Коммунарский районы, составляет 5,36 грн. (первые этажи) и 5,75 грн. (вторые этажи и выше, с лифтами).  Да, есть дома, где тариф составляет и 10 грн., есть дома, где меньше 2,50-3 грн. При расчете тарифа мы руководствовались исключительно тем техническим заданием, которое было включено в конкурсную документацию. Речь идет о технических характеристиках домов – там обозначена площадь уборки придомовой территории, состояние технических сетей. Мы проанализировали эти характеристики и подготовили свои предложения. Более того, наше предложение было в среднем на 75 копеек дешевле, чем у КП «Наше місто». Я вам скажу откровенно, если бы не было этого конкурса, тариф был бы намного дороже.

– Вы сейчас говорите о тарифе коммунального предприятия «Наше місто»? Почему?

Если вы ознакомитесь с финансовыми результатами этого предприятия, а это уже общедоступная информация, то там есть колоссальные задолженности. На прошлой сессии выделили 3,5 миллиона гривен на выплаты заработной платы сотрудникам. Потому, что тариф в 2,87 гривен, который является средним у «Нашего міста» по прошлому году, не соответствовал действительности. С начала 2017 года увеличилась минимальная заработная плата, которая также закладывается в тариф – это накладные расходы и налоги. К тому же абсолютно все подорожало: от энергоносителей до топлива. Как можно без индексации сохранить финансовое положение в положительном балансе? Никак. Поэтому заместитель мэра Алексей Бородай на прошлом заседании горисполкома обратил внимание на то, что с нового года чиновники готовились к повышению тарифа и переиндексации. Но так как Антимонопольный комитет обязал провести конкурс, этот вопрос отложили.

Имеешь собственность – ты обязан ее содержать. Не хочешь, чтобы компания этого делала, значит выйди и убирай сам.

– Управляющие компании будут заниматься капитальным ремонтом или только текущим?

Капитальным ремонтом мы заниматься не будем. Наша задача – это текущий ремонт. Капитальный ремонт будет по-прежнему финансировать город. Со своей стороны мы будем предоставлять данные, потому как мы будем дефектовать состояние сетей, коммуникации и кровли.

– Аварийная служба 15-80 остается?

Да, конечно. Служба была принята, расширена и профинансирована с прошлого года и до 2019 года.

– Насколько мне известно, у ваших коллег по конкурсу фирмы «Місто для людей Запоріжжя» есть своя аварийная бригада и всеукраинский колл-центр.

У нас тоже есть. Мы ведь компания, которая не вчера была создана. Мы на рынке больше года. Сейчас у нас в обслуживании более 100 домов ОСМД.

– Хорошо. Предположим в доме произошла аварийная ситуация. Затопило подвал. Куда жильцам необходимо обращаться?

Городская служба 15-80 как и раньше будет принимать заявки. Жители должны в первую очередь обращаться туда. У операторов 15-80 расписан регламент ответственных за ту или иную аварию. Они решают, кому эту заявку передавать. Например, свалилось дерево – это прерогатива «Зеленхоза», если вопрос касается общего имущества – воняет в подвале, что-то протекает – это вопрос переходит в сферу ответственности управляющей компании.

– Какое количество сотрудников у вас в штате? Какой техникой вы располагаете для решения того или иного вопроса?

Это все в конкурсной документации прописано. У нас есть собственная техника и сотрудники в штате. На две компании «Авикон групп» и «Мрия» – это 60-70 человек. «Авикон» является соучредителем компании «Мрия», поэтому это связанная особа финансового характера. Что касается техники, то у нас есть своя аварийно-диспетчерская служба – три автомобиля полностью укомплектованные всеми необходимыми инструментами.

– И есть же свой колл-центр, куда могут обращаться жильцы домов, которых вы обслуживаете?

Да, круглосуточный колл-центр всех мобильных операторов. В том числе и многоканальная городская линия, которая функционирует больше года со дня открытия. Сейчас все дома, которые мы обслуживаем, а это преимущественно ОСМД по всему городу, обращаются к нам на горячую линию.

– У вас есть 110 домов ОСМД, сейчас к вам на управление переходит еще 900 домов. Двух автомобилей и семидесяти человек в штате вам будет достаточно для работы с такими объемами?

Мы будем добирать рабочих. Спрос движет потребностями. Сейчас было бы глупо набирать 250-300 сотрудников на 110 домов. Теперь под 1000 домов уже будет набираться соответственный штат, потому что первый критерий – это качество. Нужно качественно обслуживать жилой фонд.

– За этот год, пока вы обслуживали дома ОСМД, с какими трудностями пришлось столкнуться?

Проблемы возникают с первого дня. Самая большая проблема с ОСМД, когда председатель и жильцы, которые только взяли дом в управление, желают за месяц сделать то, что не делалось десятилетиями. Нужно понимать, что чтобы сделать все и сразу нужно очень много денег, но при этом их платить особо никто не хочет. Есть проблема первых трех месяцев, когда психологически люди еще не настроились. Они ведь всегда платили за обслуживание. Да, были дотации на капремонт из бюджета города, но это ведь тоже деньги реальных жильцов, которые платят и хотят получать качественные услуги. Мы, как частная компания, прекрасно понимаем, что если мы эту услугу окажем плохо – нам никто платить не будем и никакую дотацию из городского бюджета мы не получим.

– А как быть с теми жильцами, которые и при «Нашем місті», и при «Основании» не платили за услуги и являются злостными должниками? Их долг может сказаться на остальных жильцах?

Каждый платит за себя. Закон не предусматривает вариант «хочешь плати, не хочешь – не плати». Каждый оплачивает свою часть. Если человек по каким-либо причинам не платит, мы будем применять законом установленные меры борьбы с должниками, в том числе и судебно-исковая практика. Разница между частной компанией и муниципальной состоит в том, что нам (частникам – прим.ред.) идти некуда, нам никто не подарит денег. Коммунальные предприятия могут прийти и попросить у горсовета финпомощь, чтобы избежать социального взрыва. И так было очень-очень много лет.

Имеешь собственность – ты обязан ее содержать. Не хочешь, чтобы компания этого делала, значит выйди и убирай сам.

Есть проблема первых трех месяцев, когда психологически люди еще не настроились. Они ведь всегда платили за обслуживание. Да, были дотации на капремонт из бюджета города, но это ведь тоже деньги реальных жильцов, которые платят и хотят получать качественные услуги.

– Каким образом управляющие компании предоставляют своим клиентам финансовую отчетность из серии «куда и на что были потрачены деньги»?

С прошлого года у нас работает сайт. У каждого жильца есть свой личный кабинет. Заходя под своим логином и паролем человек может посмотреть, какие виды технических работ были сделаны, сколько часов было затрачено на те или иные работы, сколько аварийных заявок было принято. Точно также есть панель с финансовой отчетностью: доходная часть, перечень расходов, остаток на расчетном счете. На сайте можно распечатывать квитанцию и оплачивать ее. Финансовую отчетность для ОСМД мы выкладываем ежемесячно.

– Перед принятием горисполком решения об итогах конкурса по управляющим компаниям, депутаты горсовета собирались на две сессии, где хотели отменить конкурс из-за того, что условия были прописаны в пользу больших компаний. Депутаты настаивали на отмене конкурса, проведении его заново с «дроблением» лотов. По-вашему, это бы улучшило рынок услуг в городе?

Все познается в сравнении. С точки зрения городской власти простой пример. Предположим, у вас четырехкомнатная квартира: как вам удобнее будет для каждой комнаты нанять отдельную уборщицу или одну на всю квартиру? Дело в том, что ни один город Украины не решился дробить жилой фонд на такие лоты, выведя в итоге сотни компаний. В случае неудачного эксперимента все нарекания и проблемы запорожцев будут направлены в адрес власти. Диалог со 160 компаниями найти непросто, да и департаменту ЖКХ необходимо было бы «раздувать» штат за деньги налогоплательщиков. Тут дело состоит ведь не в том, чтобы просто двор подмести, а чтобы привести дом в порядок текущими ремонтами и начать восстановительные работы по сетям, подъездам, запустить тепло в отопительный сезон. Мы анализируем рынок и общаемся с коллегами из других городов. По опыту прошлых лет, конкурсы прописывали таким образом, чтобы обезопасить городскую власть – ведь мелкие компании сегодня есть, а завтра их нет. Тогда начнется коллапс. Крупные компании дорожат своим положением – у них есть активы, опыт, они и будут выполнять работы качественно.

– Вашу компанию в СМИ уже окрестили как «фирму из орбиты нардепа Богуслаева». Один из ваших соучредителей является помощником депутата из «Новой политики», который работает на «Мотор Сичи». Вы подтверждаете, что ваша фирма имеет связи с близким окружением Вячеслава Богуслаева?

– Второй соучредитель компании Александр Попутько действительно в прошлом году являлся помощником депутата горсовета Сергея Полывяного. Он хотел попробовать себя на политической арене, но ему это не понравилось и он вернулся в бизнес. С этого года он сложил с себя полномочия помощника депутата. Скорее всего, нас связывают с «Мотором» и Богуслаевым именно из-за этого. К тому же, возможно, привязали нас к Богуслаеву, потому что мы оптимизировались и выиграли лот в Шевченковском районе. Мы не имеем никакого отношения к политическим партиям и поддерживаем отношения со всеми депутатами, в плане конструктивного диалога.

Если человек по каким-либо причинам не платит, мы будем применять законом установленные меры борьбы с должниками, в том числе и судебно-исковая практика. Разница между частной компанией и муниципальной состоит в том, что нам идти некуда, нам никто не подарит денег

– Почему было принято решение соединить две компании «Авикон» и «Мрию» в одну структуру?

Мы заранее проработали план, когда уже понимали, что городская власть будет проводить конкурс. За основу мы взяли одесский и криворожский опыт, где тоже жилой фонд распределили между крупными компаниями. Мы договорились объединиться вместе, чтобы участвовать в конкурсе и соответствовать указанным конкурсным требованиям. После слияния мы решили с собственниками оптимизировать модель компании и объединить техническую службу. У нас, конечно же, были амбициозные планы – мы бы хотели взять весь город. По сути, мы и сейчас обслуживаем дома по всем районам города, но когда мы проработали количество наших домов, удобство и логистику, мы выбрали как раз Шевченковский и Коммунарский район без Песков. Четвертый лот – это весь Правый берег, там жилой фонд поновее, но мы бы не потянули такие объемы. Поэтому мы выбрали то, что является экономически целесообразнее, чтобы меньше было накладных затрат, которые потом ложатся в формировании тарифа.

– Мы с вами говорили о контроле городской власти. Каким образом будет осуществляться этот контроль?

У жителей города последний рубикон – это власть. К кому горожане будут обращаться, если что-то пошло не так или услуги предоставляются не в надлежащем качестве? Любой город оставляет за собой право сделать ход конем. Если какая-то компания не смогла качественно обслужить жилые дома, тогда городская власть имеет возможность расторгнуть договор. Мэр так и сказал: «Мы заключаем договор на год, но если какая из компаний себя не оправдает, люди будут не довольны, станет больше жалоб и обращений, тогда город расторгнет все договоренности». Это и есть рычаг воздействия на любую управляющую компанию, чтобы качество услуг было соответствующее.