USD: EUR:
... в Запорожье
«Запорізька міськрада за безцінь розпродає ділянки»: 4 міфи у ЗМІ про ринок землі

«Запорізька міськрада за безцінь розпродає ділянки»: 4 міфи у ЗМІ про ринок землі

Нещодавно громадська організація опублікувала серію публікацій. У цих матеріалах мерію звинувачують у продажу землі за заниженою ціною і незаконних махінаціях.

З публікацій, які підхоплюють ЗМІ, складається враження, що запорізьку землю роздають мало не безкоштовно кожному бажаючому. Але журналісти маніпулюють фактами: навмисно або через незнання.

Щоб довести, що ці «викривальні» матеріали складно назвати об’єктивними, журналісти «Занози» розповіли про топ-4 міфи, які створюють розслідувачі:

Міф 1: місто повинно продавати землю, як на OLX

У «викривальних» статтях наводиться ряд адрес з низькою вартістю квадратного метра землі. Але якщо подивитися на ці ділянки, стає зрозуміло, що мова йде не про викуп порожньої ділянки землі, а про землю під вже існуючою будівлею.

Більш того, згідно із законодавством, право викупити ділянку має лише власник будівлі. «Земля йде за нерухомістю» – такий принцип законодавства.

Відповідно, порівнювати вартість квадратного метра землі такої ділянки з вартістю на платформі приватних оголошень OLX – некоректно. У приватних оголошеннях найчастіше йдеться про продаж цілісного майнового комплексу: і ділянки, і будови, тоді як в наведених рішеннях міської ради – тільки про земельну ділянку. Наявність на земельній ділянці нерухомості, її розташування в найбільш вигідному місці на сформованому земельній ділянці і підведення до неї комунікації не дають можливості використовувати залишки землі, не під будівлями, кому-небудь ще. Саме наявність будівель і споруд на земельній ділянці є основним чинником для вирішення викупу землі і саме ці «поліпшення» впливають на саму вартість земельної ділянки.

Варто зауважити, що і серед приватних оголошень зустрічається велика різниця в ціні. Так, автор одного з оголошень (№428635686) пропонує ділянку в межах міста і з фундаментом за ціною 55 гривень за квадратний метр. За трохи більшу вартість – 69 гривень – готовий продати ділянку автор іншого оголошення (№623167251). Природно, що вартість ділянок з розташованими на них будівлями зростає – наприклад, земельна ділянка площею 40 соток з будовою продається більш, ніж за 919 тисяч гривень (оголошення № 492389234).

Журналісти також чомусь не беруть до уваги, що вартість в приватних оголошеннях не може бути об’єктивною. Приватному продавцеві ніхто не заважає включити в ціну можливі надбавки на комісію ріелтора і маневр для торгу з покупцем.

Логічно, що після прочитання матеріалів журналістів-розслідувачів складається враження, що земельні ділянки були продані за безцінь.

Однак, крім некоректних порівнянь цін за квадратний метр, варто акцентувати увагу на загальній сумі отриманих коштів, яка становить 200 тисяч гривень і вище.

Міф 2: експертна оцінка землі не викликає довіри

Щоб уникнути необ’єктивних маніпуляцій з вартістю землі, існує експертна оцінка землі. Це результат оцінки вартості земельної ділянки та пов’язаних з ним майнових прав із застосуванням комплексу підходів, методів та оціночних процедур.

Є і затверджений Державним комітетом із земельних ресурсів Порядок проведення експертної грошової оцінки (Порядок розроблено на виконання пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок», застосовується для проведення експертної грошової оцінки у випадках, передбачених статтею 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до даного порядку, експерт зобов’язаний враховувати ситуацію на ринку землі, а також визначати вид вартості ділянки. Вивчається місце розміщення ділянки, стан грунту і інші земельні характеристики. Вплив на вартість землі надають природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки.

Беруться до уваги і проведені земельні поліпшення і ряд інших чинників. Відповідно, навіть дві прилеглі ділянки можуть мати різну вартість за квадратний метр. Право проводити оцінку може лише фахівець з відповідним державним сертифікатом. Щоб підтвердити кваліфікацію експерта, існує Державний реєстр суб’єктів оціночної діяльності.

Мета ведення реєстру – облік сертифікованих оцінювачів та відкритий доступ до інформації про кожного з фахівців. Тобто, діяльність кожного експерта прозора, і фахівець несе особисту відповідальність за кожен складений звіт з оцінки. Але і це – не єдиний захист від можливої ​​необ’єктивності.

Мало хто знає, що згідно з процедурою, на кожну відповідь по оцінці складається рецензія – свою думку висловлює інший сторонній експерт.

Міф 3: «занижені» ціни на землю – результат роботи нинішньої влади

Автори розслідувань натякають, що виставлена ​​оцінна вартість ділянок – можливість викрити нинішніх чиновників в махінаціях.

При цьому, якщо підняти офіційну статистику, можна помітити, що вартість квадратного метра землі залишалася в нинішніх рамках з 2010 року – протягом 10 років. Наприклад, мінімальна ціна в 2010 році склала 44,22 гривні за квадратний метр, в 2013 році – 38,48 гривень, в 2016 – 37,61 гривень. Середня вартість – традиційно вище: 2010 рік – 78,40 гривень за квадратний метр, 2013 рік – 72,56 гривні, 2016 – 74,53 гривні.

Чому про нібито заниженою вартістю говорять тільки зараз і тільки на прикладі рішень останніх років?

Міф 4: в інших містах земля дорожче

Якраз це твердження не можна назвати міфом. Більш того, якщо порівнювати ціни на землю з такими великими містами, як Київ, Харків, Одеса і навіть сусідній Дніпро, ціна ділянок дійсно вище. І, звичайно, для більшого контрасту саме з цими містами йде порівняння. Давайте розберемося. Стан ринку нерухомості залежить від багатьох факторів. Порівняємо, наприклад, кількість побудованого житла в Запоріжжі і в сусідньому Дніпрі.

За даними управління статистики в Запорізькій області, в нашому місті за перші три квартали 2019 року здано в експлуатацію трохи більше 60 тисяч квадратних метрів житла. За аналогічний період в Дніпрі цей показник вище більш, ніж в два рази – 145,5 тисяч квадратних метрів. Показово (на жаль, не на користь Запоріжжя) і порівняння інвестицій в нематеріальні активи (житлова та нежитлова нерухомість, земля та інші) двох сусідніх міст.

Так, за січень-вересень 2019 року Дніпро отримав 44,6 млн. грн., В той час як в Запоріжжі надходження по цих же видах вкладень становило 8,7 млн. грн. На економічній ситуації позначається ряд факторів, в тому числі, і близькість проведення операції об’єднаних сил (АТО). Так чи коректно порівнювати два абсолютно різні за масштабами ринку? При цьому, не можна сказати, що в Запоріжжі рекордно низька вартість землі.

В інших областях вартість квадратного метра землі буває нижче, ніж мінімальні 60 гривень в Запоріжжі. Наприклад, є показники і в 17 гривень (Чернігівська область). При цьому варто відзначити, що розбіг цін навіть в одній категорії ділянок може становити сотні гривень. Вище вже був наведений приклад Дніпропетровської області, але ця ситуація стандартна для всіх міст.

Так, мінімальна вартість продажу землі в 2018 році в Хмельницькій області склала 8 гривень на квадратний метр, а максимальна – 2025 гривень; Рівненська область: мінімальна вартість – 6 гривень, максимальна – 650 гривень; Миколаївська: від 11 гривень до майже 1000 гривень за квадратний метр.

Продовжувати порівняння можна і далі. Але традиційно серед міст України за вартістю землі за квадратний метр Запоріжжя займає середні позиції.

Резюме

Хочеться закликати і читачів, і авторів матеріалів дотримуватися медіа-гігієни і перевіряти факти, а читачів більш критично оцінювати отриману інформацію.


Читайте також:

В Запоріжжі «Тesla» потрапила у ДТП: одна людина серйозно травмована, — ФОТО

Отримуйте швидше новини завдяки нашому Telegram-каналу: https://t.me/onenews_zp

Підписуйтесь на «Перший Запорізький» в Instagram!

0